第一千一百一十七章 損招
在國內，國有建設用地主要有兩個來源。
一個是通過農用地轉用、徵收等方式取得的集體土地，這就是所謂的新增建設用地。
舉個最簡單的例子，城中村改造。
眾所周知，在我們國家，土地所有權只屬於國家或者集體，集體土地轉為國有土地，必須通過土地徵收。
而集體土地中既有農用地，又有建設用地，城中村的土地性質幾乎都屬於集體建設用地或者企業、個人不動產，那麼城中村改造時，土地所有權性質就是由集體建設用地轉為國有建設用地，這是通過徵收方式實現的。
但如果徵收的是城郊集體土地，而且其中有一部分還是農用地，那麼在徵收農用地之前需要先辦理農用地轉為建設用地（簡稱為「農用地轉用」或者「農轉用」）手續。
另外一個來源就是城市存量建設用地，顧名思義，也就是城市中已經存在的建設用地，只不過這些建設用地目前處於閒置狀態，或者利用率不高，需要通過盤活來實現其增值。
目前來說，城市存量建設用地數量巨大，級差地租最高，增值潛力最大。
雖然從憲法到土地管理法，從中央到地方，都一直強調政府要壟斷城市土地供應，但在實際操作中，地方政府只能通過農轉用審批、徵收等手段，控制新增建設用地的供應。
與之相反，對數量和價值巨大的城市存量土地，政府不僅做不到壟斷其供應，而且很難稱得上是土地供應者。
政府恰恰在這量大、價高、增值快的國有資產上，所掌握的份額，幾乎近於零，土地所有者的權利難以得到體現。
那麼，目前城市存量土地中數量最大的一部分土地資產到底掌握在誰手中？
廣大的國有企業！
而且這些國有企業基本上都集中在城市建成區最好的地段。
其他的不細說了，否則這章肯定又他娘的給老子404！
在這裡只貼一個2018年的新聞，百度上搜到的，一字不改，不造謠！
「西安一國企改制涉嫌巨額國資流失，1.25億元土地被估125萬。」
驚不驚喜，意不意外？
縮水100倍哦！
不得不說，都8102年了，某些人的胃口居然還這麼大，真是貪心不足蛇吞象！
那麼為啥會有這種騷操作？
歸根結底，權責不清、不明，國有資產所有權人不到位，所有權權益不落實。
國企管理者：老子只是個職業經理人，又不是股東，干好了，沒獎勵或者獎勵很少，幹得不好，也沒懲罰，老子他娘的腦子進水了才替你操心保值增值啊。
這一點還不如老美上市公司的管理層呢，老美上市公司的管理層因為有股權激勵，拼命地用公司利潤甚至不惜發債去回購上市公司股票，拉高股價，然後高位套現。
所以，傅松也是夠損的，別的地方他鞭長莫及，也管不著，不過他卻給沐城領導出了個「土地儲備」的餿主意。
雖然不敢說能完全斷絕企業改制過程中國有土地資產流失問題，但如果想跟上面提到的西安那家企業那樣，也是很難的。
因為土地儲備中心不僅管供地，還管收儲土地。
新增建設用地通過徵收取得，這個沒什麼好說的，政府掌握了農轉用和徵收審批權，所以除了政府外，其他單位和個人都插不上手。
那些騷操作幾乎都發生在存量土地的供應上，所以土地儲備中心的職責中還包括收購、優先購買存量國有土地。
收購嘛，顧名思義，就是買賣雙方討價還價，在商言商，這個也沒什麼好說的。
但優先購買就損多了，說的是土地儲備中心擁有國有土地的優先購買權。
你想搞騷操作，一億的土地搞成100萬的評估價，可以啊，其他人都靠邊站，必須先賣給我，只有我不買了，別人才可以買。
就是這麼霸道！
但相當好使！
章銘有些不解道：「可現在地價低，賣不上多少錢啊。」
「今天地價低，並不代表明天也低。土地是什麼？我給你們上課的時候就不斷地在灌輸一個觀念，土地不僅僅是自然資源，更是一種資產，而且是國有資產，節約集約用地，就是在保護國有資產！
正是因為現在地價低，所以很多城市還沒有意識到儲備土地的重要性，然後就稀里糊塗地把地供出去了，等十年後，突然發現，建成區里居然沒地了。
城市要發展，沒地怎麼行？建成區找不到地了，就只能到建成區外找地，於是城市開始攤大餅似的向外擴張，占農田，占耕地，把農民從土地上趕走。
這叫什麼？這就叫崽賣爺田不心疼！
土地儲備中心就是暫時來管這塊國有資產的機構，你這個主任就是看護人！儲備儲備，顧名思義，既要把土地收進來，又得儲藏起來備用，等價格高了再從出手。」
捂地嘛，誰不會？
要說國內誰手中捂的地最多，李家城之類的開發商算個屁，他們給各地的土地儲備中心提鞋都不配。
「幹得好，國有資產保值增值，為城市發展留足空間和資金，你就有功，否則，哼哼！」
章銘啞然道：「老師，讓你一說，我突然有了一種光榮的使命感。可我就是個小科長，將來的事情對我來說太遠了。」
傅松嚴肅道：「章銘，你這輩子的目標，不會只是個小科長吧？如果是，那我就不浪費口舌了，你哪來回哪。」
章銘苦笑道：「老師，我不是那個意思。我……，我肯定希望進步啊！」
傅松道：「想進步，想升官，想比別人更快地升官，就得比別人付出更多。除了努力外，平台也很重要，土地儲備中心這個平台就不錯，你別看現在不起眼，用不了幾年就會成為香餑餑。
我不是在安慰你，你看看這兩年海南房地產市場，怎一個火爆了得，一天一個價，雖然泡沫很大，但也從側面說明了，中國房地產未來的潛力。
我們國家十一億多，將近十二億人口，城市化率不到30%，有足足8億農民，想想看吧，如果未來二十年這8億農民中有一半，不，四分之一進城了，這是一個多大的市場？
市里為什麼成立土地儲備中心，就是要未雨綢繆，把分散的供地權收攏回來，從而壟斷土地一級市場。這樣一來，我想買地，就只能去跟你章主任談。」
章銘恍然大悟道：「到時候賣多少錢，就是我說的算了！」
傅松暗自嘆了口氣，章銘說得有點絕對了，而且只看到了表面。
之所以說他說得絕對了，是因為土地一級市場雖然是政府壟斷市場，但也存在著一定程度的競爭和博弈。
一方面，如果地價定得太高，即便企業想買帳也買不起，於是流拍就產生了。
要知道，政府不是隨便拿塊地就能供應的，做地是有成本的，包括徵收、拆遷、安置、基礎設施配套、管護、財務成本等等。
通常情況下，做地成本還不低，拆遷安置是大頭，否則後世哪來那麼多拆遷暴發戶？
所以，為了收回做地成本，政府只能降價供應。
這是政府和企業之間的博弈，雖然在這場博弈中，政府因為壟斷以及信息不對稱而占據絕對主動權，但企業可以用腳投票嘛。
天涯何處無芳草，何必單戀一枝花呢，揮一揮衣袖，不帶走一片雲彩。
另一方面，這個城市地價很高，但旁邊城市地價很低，於是用地需求就會流向價格窪地。
有的城市就是用低地價來從兄弟城市搶人才、搶企業，這是地方政府之間的博弈。
比如，深圳地價一飛沖天，華為便去了東莞松山湖。
企業做出這種選擇非常正常，如果未來沐城的地價和房價沒有控制好，傅松不介意把遠景集團總部搬到別的城市去。
之所以說章銘流於表面，是因為他只看到了土地儲備帶來的經濟效益，而沒看到隱藏在其中巨大的社會效益和生態效益。
土地要想賣上好價錢，你就得有完善的基礎配套設施，路要修好吧，水電氣要通吧，公共運輸也要有吧。
孩子不能沒地方上學，所以學校要建吧。
老百姓要吃飯，所以菜市場要有吧。
有個頭疼腦熱的要看病，所以醫院也要有吧，等等。
這是所謂的社會效益。
除此之外，老百姓要休閒娛樂，所以周邊起碼要有個公園綠地吧，小區裡面也要搞好綠化吧，污水橫流的河道也要疏通治理吧，河道兩旁怎麼著也得各種一排柳樹吧，等等。
這是所謂的生態效益。
為了土地能賣得上高價，就要改善基礎設施和生態環境，而基礎設施和生態環境的改善，又反過來推高了地價。
所以說，經濟效益、社會效益、生態效益三者相輔相成，是一種耦合關係。
在沐城舊城改造中，傅松用的就是這種思路。
以改善老城區的生態環境為核心，以完善老城區的基礎設施為手段，從而實現老城區土地的增值。
這樣一來，政府、企業、老百姓都拿到了自己想要的東西，都滿意，三贏！
不過，這些話傅松覺得現在沒必要跟章銘講，未來他會慢慢明白的。
一個是通過農用地轉用、徵收等方式取得的集體土地，這就是所謂的新增建設用地。
舉個最簡單的例子，城中村改造。
眾所周知，在我們國家，土地所有權只屬於國家或者集體，集體土地轉為國有土地，必須通過土地徵收。
而集體土地中既有農用地，又有建設用地，城中村的土地性質幾乎都屬於集體建設用地或者企業、個人不動產，那麼城中村改造時，土地所有權性質就是由集體建設用地轉為國有建設用地，這是通過徵收方式實現的。
但如果徵收的是城郊集體土地，而且其中有一部分還是農用地，那麼在徵收農用地之前需要先辦理農用地轉為建設用地（簡稱為「農用地轉用」或者「農轉用」）手續。
另外一個來源就是城市存量建設用地，顧名思義，也就是城市中已經存在的建設用地，只不過這些建設用地目前處於閒置狀態，或者利用率不高，需要通過盤活來實現其增值。
目前來說，城市存量建設用地數量巨大，級差地租最高，增值潛力最大。
雖然從憲法到土地管理法，從中央到地方，都一直強調政府要壟斷城市土地供應，但在實際操作中，地方政府只能通過農轉用審批、徵收等手段，控制新增建設用地的供應。
與之相反，對數量和價值巨大的城市存量土地，政府不僅做不到壟斷其供應，而且很難稱得上是土地供應者。
政府恰恰在這量大、價高、增值快的國有資產上，所掌握的份額，幾乎近於零，土地所有者的權利難以得到體現。
那麼，目前城市存量土地中數量最大的一部分土地資產到底掌握在誰手中？
廣大的國有企業！
而且這些國有企業基本上都集中在城市建成區最好的地段。
其他的不細說了，否則這章肯定又他娘的給老子404！
在這裡只貼一個2018年的新聞，百度上搜到的，一字不改，不造謠！
「西安一國企改制涉嫌巨額國資流失，1.25億元土地被估125萬。」
驚不驚喜，意不意外？
縮水100倍哦！
不得不說，都8102年了，某些人的胃口居然還這麼大，真是貪心不足蛇吞象！
那麼為啥會有這種騷操作？
歸根結底，權責不清、不明，國有資產所有權人不到位，所有權權益不落實。
國企管理者：老子只是個職業經理人，又不是股東，干好了，沒獎勵或者獎勵很少，幹得不好，也沒懲罰，老子他娘的腦子進水了才替你操心保值增值啊。
這一點還不如老美上市公司的管理層呢，老美上市公司的管理層因為有股權激勵，拼命地用公司利潤甚至不惜發債去回購上市公司股票，拉高股價，然後高位套現。
所以，傅松也是夠損的，別的地方他鞭長莫及，也管不著，不過他卻給沐城領導出了個「土地儲備」的餿主意。
雖然不敢說能完全斷絕企業改制過程中國有土地資產流失問題，但如果想跟上面提到的西安那家企業那樣，也是很難的。
因為土地儲備中心不僅管供地，還管收儲土地。
新增建設用地通過徵收取得，這個沒什麼好說的，政府掌握了農轉用和徵收審批權，所以除了政府外，其他單位和個人都插不上手。
那些騷操作幾乎都發生在存量土地的供應上，所以土地儲備中心的職責中還包括收購、優先購買存量國有土地。
收購嘛，顧名思義，就是買賣雙方討價還價，在商言商，這個也沒什麼好說的。
但優先購買就損多了，說的是土地儲備中心擁有國有土地的優先購買權。
你想搞騷操作，一億的土地搞成100萬的評估價，可以啊，其他人都靠邊站，必須先賣給我，只有我不買了，別人才可以買。
就是這麼霸道！
但相當好使！
章銘有些不解道：「可現在地價低，賣不上多少錢啊。」
「今天地價低，並不代表明天也低。土地是什麼？我給你們上課的時候就不斷地在灌輸一個觀念，土地不僅僅是自然資源，更是一種資產，而且是國有資產，節約集約用地，就是在保護國有資產！
正是因為現在地價低，所以很多城市還沒有意識到儲備土地的重要性，然後就稀里糊塗地把地供出去了，等十年後，突然發現，建成區里居然沒地了。
城市要發展，沒地怎麼行？建成區找不到地了，就只能到建成區外找地，於是城市開始攤大餅似的向外擴張，占農田，占耕地，把農民從土地上趕走。
這叫什麼？這就叫崽賣爺田不心疼！
土地儲備中心就是暫時來管這塊國有資產的機構，你這個主任就是看護人！儲備儲備，顧名思義，既要把土地收進來，又得儲藏起來備用，等價格高了再從出手。」
捂地嘛，誰不會？
要說國內誰手中捂的地最多，李家城之類的開發商算個屁，他們給各地的土地儲備中心提鞋都不配。
「幹得好，國有資產保值增值，為城市發展留足空間和資金，你就有功，否則，哼哼！」
章銘啞然道：「老師，讓你一說，我突然有了一種光榮的使命感。可我就是個小科長，將來的事情對我來說太遠了。」
傅松嚴肅道：「章銘，你這輩子的目標，不會只是個小科長吧？如果是，那我就不浪費口舌了，你哪來回哪。」
章銘苦笑道：「老師，我不是那個意思。我……，我肯定希望進步啊！」
傅松道：「想進步，想升官，想比別人更快地升官，就得比別人付出更多。除了努力外，平台也很重要，土地儲備中心這個平台就不錯，你別看現在不起眼，用不了幾年就會成為香餑餑。
我不是在安慰你，你看看這兩年海南房地產市場，怎一個火爆了得，一天一個價，雖然泡沫很大，但也從側面說明了，中國房地產未來的潛力。
我們國家十一億多，將近十二億人口，城市化率不到30%，有足足8億農民，想想看吧，如果未來二十年這8億農民中有一半，不，四分之一進城了，這是一個多大的市場？
市里為什麼成立土地儲備中心，就是要未雨綢繆，把分散的供地權收攏回來，從而壟斷土地一級市場。這樣一來，我想買地，就只能去跟你章主任談。」
章銘恍然大悟道：「到時候賣多少錢，就是我說的算了！」
傅松暗自嘆了口氣，章銘說得有點絕對了，而且只看到了表面。
之所以說他說得絕對了，是因為土地一級市場雖然是政府壟斷市場，但也存在著一定程度的競爭和博弈。
一方面，如果地價定得太高，即便企業想買帳也買不起，於是流拍就產生了。
要知道，政府不是隨便拿塊地就能供應的，做地是有成本的，包括徵收、拆遷、安置、基礎設施配套、管護、財務成本等等。
通常情況下，做地成本還不低，拆遷安置是大頭，否則後世哪來那麼多拆遷暴發戶？
所以，為了收回做地成本，政府只能降價供應。
這是政府和企業之間的博弈，雖然在這場博弈中，政府因為壟斷以及信息不對稱而占據絕對主動權，但企業可以用腳投票嘛。
天涯何處無芳草，何必單戀一枝花呢，揮一揮衣袖，不帶走一片雲彩。
另一方面，這個城市地價很高，但旁邊城市地價很低，於是用地需求就會流向價格窪地。
有的城市就是用低地價來從兄弟城市搶人才、搶企業，這是地方政府之間的博弈。
比如，深圳地價一飛沖天，華為便去了東莞松山湖。
企業做出這種選擇非常正常，如果未來沐城的地價和房價沒有控制好，傅松不介意把遠景集團總部搬到別的城市去。
之所以說章銘流於表面，是因為他只看到了土地儲備帶來的經濟效益，而沒看到隱藏在其中巨大的社會效益和生態效益。
土地要想賣上好價錢，你就得有完善的基礎配套設施，路要修好吧，水電氣要通吧，公共運輸也要有吧。
孩子不能沒地方上學，所以學校要建吧。
老百姓要吃飯，所以菜市場要有吧。
有個頭疼腦熱的要看病，所以醫院也要有吧，等等。
這是所謂的社會效益。
除此之外，老百姓要休閒娛樂，所以周邊起碼要有個公園綠地吧，小區裡面也要搞好綠化吧，污水橫流的河道也要疏通治理吧，河道兩旁怎麼著也得各種一排柳樹吧，等等。
這是所謂的生態效益。
為了土地能賣得上高價，就要改善基礎設施和生態環境，而基礎設施和生態環境的改善，又反過來推高了地價。
所以說，經濟效益、社會效益、生態效益三者相輔相成，是一種耦合關係。
在沐城舊城改造中，傅松用的就是這種思路。
以改善老城區的生態環境為核心，以完善老城區的基礎設施為手段，從而實現老城區土地的增值。
這樣一來，政府、企業、老百姓都拿到了自己想要的東西，都滿意，三贏！
不過，這些話傅松覺得現在沒必要跟章銘講，未來他會慢慢明白的。