第787章 房地產
第二天上午，周不器去了市里。
這是他第一次露面，跟領導們談土地的事，市裡的頭頭腦腦都參加了會談，基本就算是拍板了。
紫微星割讓260畝的土地，交換375畝的土地。
交換完成後，一周之內，有關部門會幫忙運作，把這375畝的土地更改性質，從商業用地變更為住宅用地。
然後，紫微星再用這塊住宅用地去銀行貸款，可以拿到12億元。再以剩下的那一塊650畝的商業用地貸款，拿到3億元。
也就是說，總共可以貸款15億元。
紫微星再利用這筆貸款，進行房地產開發就好了。
相關的細節，並沒有在會議上詳談，主要說了這次的國家扶持的意義和性質，表達了對紫微星的期待和關切，希望周不器能再接再厲，把企業辦好，沿著技術創新的路走下去，不辜負黨和人民的信任。
到了2007年的這個階段，科技圈的形勢已經越來越明朗。
聯想已經不再是高高在上神一般的企業了，在首都的聲勢和地位，已經隱隱被百度超過。只不過百度是民企，在企業待遇方面比聯想差一些。
紫微星就不一樣了。
紫微星有了百度的聲勢和地位，也有了聯想的政策扶持和政府優待。
絕對是開創先河。
更令周不器感動的是，領導們的態度一點都不居功，希望紫微星低調，對這次的扶持計劃要保密，並且要把帳做好做清楚，不要給外國人把柄。
要低調運作，要把房地產項目開發跟紫微星做切割。
市場經濟，要公平競爭。
裁判員幫忙的事情，至少表面上不能有。
福耀的曹老闆曾多次感慨，說是國家和政府給了他太多的恩情，他不能忘恩負義，必須留在國內，不能移民美國。
前世的周不器是個小老闆，身家財富巔峰時候還不到1000萬，層次不夠。他就很懷疑，覺得曹老闆拍馬屁的嫌疑很重。合法做生意，創造就業、創造稅收，談什麼恩情啊？太扯淡了。
這一世，他已經做到了最頂級，算是國家級企業家。親身經歷了，才能真正的感同身受，很多事就看明白了。
那還真的是肺腑之言。
在市里開完會，周不器直接去了萬通，去找馮老闆。
最近這些年的萬通聲勢比較弱。
不是實力不夠，是馮老闆收心了，錢已經夠花了，不想像很多房地產企業家那樣，到處瘋狂囤地、搶地，不停地做樓盤開發了。
對他來說，賺更多的錢已經沒有意義，他現在忙著寫書立傳，把自己這些年做生意的經驗寫出來，傳授下一代。
至於公司，每年開發兩三個項目，維持基本的運轉就夠了。
他「搶」著要做紫微星的地產項目，不是為了賺錢，是想在紫微星的發展過程中參與一次，算是一個小成就。也是想幫小老弟一把，想看看這小子到底能走多遠。
紫微星不會做房地產開發。
是萬通承包過去，所有的業務都是萬通來做，小區名稱也是萬通的牌子，拿銷售額的10%，作為承包費用。
做中高檔的高層小區的利潤率普遍都比較高。
普通的小區，毛利率在25%左右，高檔的高層小區，毛利率可能會達到45%。
萬通只拿10%。
其實就是賺個跑腿費，幫小兄弟忙了。
去了萬通，馮老闆那邊已經拿出了基本的設計方案，擺了一個大桌子的樓盤沙盤，布局寬敞、翠綠盎然。
足足又十幾撞高層住宅，期間還有健身器材、主幹道、廣場、小花園等等，其中還有幾棟別墅排列其中。
「怎麼樣？」馮老闆笑了笑，「剛做好的。」
周不器略帶幾分驚喜，「這麼漂亮！高檔小區啊！」
馮老闆一揮手，「談不上多高檔，中檔偏上吧。真正的富豪不會在這種地方買別墅。」
然後，他就拿來了一份基礎文件，遞過來。
產權年限：70年
容積率：2.76
綠化率：35
總戶數：2000
建築面積：30萬平方米
占地面積：200畝
總共是12幢高層住宅和10幢組合別墅相結合，住區內有兩條主街、6個廣場、中央休閒綠地等建築，還有1.7萬平方米的社區花園和3萬平方米河流休閒廊……
材料非常詳實。
基本就是萬事俱備，貸款到手就開工了。
周不器很驚訝的道：「這是都準備好了？效率這麼高？」
馮老闆笑道：「萬通今年就有兩個項目，上半年一個，下半年一個。下半年的在津門。時間很充分，少打會兒高爾夫球，就出來了。」
網際網路人普遍都沒有高爾夫愛好，周不器也是如此，呃……如果是去港府跟女明星打幾顆高爾夫球，他還是挺有興趣的，也算是對前輩的致敬。
「咦？這是一期工程？」
「對，那不寫了嘛，占地面積200畝，還剩下175畝呢。」
「為什麼？」
「沒錢啊！」
馮老闆攤了攤手。
搞這個房地產項目，紫微星不會拿一分錢，他也不可能動萬通的現金流，畢竟不是自家的嫡系項目，屬於幫忙性質。
貸款15億元到帳後，就只能搞這200畝地的一期工程。
預售款到帳或者蓋好之後拿到了進一步的銀行貸款，才能繼續開啟二期工程。
周不器點了點頭，「已經夠好了。」
馮老闆笑道：「這單生意，你賺了不少。你割出去的那塊地地段很好，卻是商業用地，價格不太高，如果拍賣的話，也就是3個億。換來的這塊地，改成住宅用地，如果拍賣……起拍價就得35億。要是要人炒價格搶地，開到50億、60億的價格都不奇怪。」
「嗯，這是和市里說好的。這次的扶持，主要就是幫我們把總部園區蓋好。總部的投資計劃是60億，扶持金額也差不多是這些。」
「60億啊……一期工程差不多就賺回來了。」
周不器眼睛一亮，「是嗎？」
馮老闆道：「簡單計算啊，建築面積30萬平，房價就算3萬5，總銷售額也是100億了。萬通拿10億，扣稅30億，剛好剩下60億。」
周不器撇撇嘴，「還有15億的貸款沒算呢！」
馮老闆笑道：「二期工程啊。」
「嗯。」
周不器對這裡面的事情心知肚明。
第一期紫微星能入帳60億，第二期大約能入帳50億，扣掉15億的貸款……還剩下35億，相當於淨賺的。
這筆錢，是政府扶持計劃之外的。
按照市里有關部門的計算，紫微星開發這塊地做房地產，也就是入帳60億左右，剛好頂掉了總部建設的費用。
相當於是政府幫助紫微星蓋的總部園區。
畢竟紫微星總部蓋好了，意義很重大，相當於幫助市里做好了基礎設施、招商引資和地區形象建設。
之所以計算下來，紫微星能賺到35億……那就要感謝馮老闆了，他沒有宰客。恰恰相反，他給了紫微星一個極大的優待。
要是正常的業務合作，這筆錢應該是房地產開發商的利潤。
當然，這裡面還有一個「員工購房計劃」。
紫微星要給優秀員工一個折扣購房的優惠價，到手的利潤……可能會在30億左右。
周不器對這波操作非常滿意，同時對市裡的支持和馮老闆的大氣表示感謝，「嗯，房地產開發我是不懂了，你覺得行，那就這麼辦吧。」
「你要覺得行，月末就能動工了。」
「呃……先別急，等我消息，你這邊先保密。」
「嗯？」
「公司里還有點小麻煩沒解決，我要處理一下。」
……
聶才俊在小會議室里見了IDG和金沙江的代表，進行了一次嚴肅地談話。
表示紫微星不會回購任何股份。
公司正在著手多個大項目，會啟動3個「百億計劃」。目前已經啟動了兩個，9月份會啟動第三個。而且，紫微星研究院成立，周大老闆還要買私人飛機……這些都需要錢。
紫微星沒有回購股份的能力。
投資人都傻了。
還要買私人飛機？
沒見過這樣敗家的！
這個周不器，太特麼不靠譜了！
可是，這種早期投資人手裡的股份，是不能隨意出售的。出售多少，出售給誰，都必須由董事會的批准、許可才行。想要強制放棄股份，方式只有一條，那就是撤資。
撤資的話，那得吐血。
以周不器這夥人的敗家程度，虧本50%都算少的。
好在聶才俊沒有把路封死，「我最近找到了一個投資公司，願意接手你們手裡的這筆股份。」
IDG的投資人很是激動，「真的？」
「對。」
「全部股份嗎？」
「對，你們兩家，都可以接下來。」
「好！」
「不過要有折扣。」
說這話的時候，聶才俊有點心虛，這是周大老闆布局一個月來，最大的利益訴求了。辛辛苦苦忙活了一個多月，總要賺點辛苦錢。
IDG的投資人似乎早有預料，不動聲色，「折扣多少？」
聶才俊淡淡地道：「25%。」
金沙江的投資人當即一拍桌子，勃然大怒，「不可能！」
太欺負人了！
聶才俊一點也不著急，慢悠悠的喝了一口水，平靜如水的說：「你們只有兩條路，第一，撤資。第二，按照董事會的要求，把股份轉給我們認可的投資機構，折扣25%。哦對了，還有第三條路，你們可以長期持有，不過……你們將享受不到任何權利，任何會議記錄和財務報表都看不到。」
說完，就起身離開。
走到小會議室門口了，聶才俊回頭，好心好意的說：「對了，我們老闆脾氣很臭，他說就給你們3天時間考慮。3天之後，終止談判。我勸你們要早做決定，再見。」
這是他第一次露面，跟領導們談土地的事，市裡的頭頭腦腦都參加了會談，基本就算是拍板了。
紫微星割讓260畝的土地，交換375畝的土地。
交換完成後，一周之內，有關部門會幫忙運作，把這375畝的土地更改性質，從商業用地變更為住宅用地。
然後，紫微星再用這塊住宅用地去銀行貸款，可以拿到12億元。再以剩下的那一塊650畝的商業用地貸款，拿到3億元。
也就是說，總共可以貸款15億元。
紫微星再利用這筆貸款，進行房地產開發就好了。
相關的細節，並沒有在會議上詳談，主要說了這次的國家扶持的意義和性質，表達了對紫微星的期待和關切，希望周不器能再接再厲，把企業辦好，沿著技術創新的路走下去，不辜負黨和人民的信任。
到了2007年的這個階段，科技圈的形勢已經越來越明朗。
聯想已經不再是高高在上神一般的企業了，在首都的聲勢和地位，已經隱隱被百度超過。只不過百度是民企，在企業待遇方面比聯想差一些。
紫微星就不一樣了。
紫微星有了百度的聲勢和地位，也有了聯想的政策扶持和政府優待。
絕對是開創先河。
更令周不器感動的是，領導們的態度一點都不居功，希望紫微星低調，對這次的扶持計劃要保密，並且要把帳做好做清楚，不要給外國人把柄。
要低調運作，要把房地產項目開發跟紫微星做切割。
市場經濟，要公平競爭。
裁判員幫忙的事情，至少表面上不能有。
福耀的曹老闆曾多次感慨，說是國家和政府給了他太多的恩情，他不能忘恩負義，必須留在國內，不能移民美國。
前世的周不器是個小老闆，身家財富巔峰時候還不到1000萬，層次不夠。他就很懷疑，覺得曹老闆拍馬屁的嫌疑很重。合法做生意，創造就業、創造稅收，談什麼恩情啊？太扯淡了。
這一世，他已經做到了最頂級，算是國家級企業家。親身經歷了，才能真正的感同身受，很多事就看明白了。
那還真的是肺腑之言。
在市里開完會，周不器直接去了萬通，去找馮老闆。
最近這些年的萬通聲勢比較弱。
不是實力不夠，是馮老闆收心了，錢已經夠花了，不想像很多房地產企業家那樣，到處瘋狂囤地、搶地，不停地做樓盤開發了。
對他來說，賺更多的錢已經沒有意義，他現在忙著寫書立傳，把自己這些年做生意的經驗寫出來，傳授下一代。
至於公司，每年開發兩三個項目，維持基本的運轉就夠了。
他「搶」著要做紫微星的地產項目，不是為了賺錢，是想在紫微星的發展過程中參與一次，算是一個小成就。也是想幫小老弟一把，想看看這小子到底能走多遠。
紫微星不會做房地產開發。
是萬通承包過去，所有的業務都是萬通來做，小區名稱也是萬通的牌子，拿銷售額的10%，作為承包費用。
做中高檔的高層小區的利潤率普遍都比較高。
普通的小區，毛利率在25%左右，高檔的高層小區，毛利率可能會達到45%。
萬通只拿10%。
其實就是賺個跑腿費，幫小兄弟忙了。
去了萬通，馮老闆那邊已經拿出了基本的設計方案，擺了一個大桌子的樓盤沙盤，布局寬敞、翠綠盎然。
足足又十幾撞高層住宅，期間還有健身器材、主幹道、廣場、小花園等等，其中還有幾棟別墅排列其中。
「怎麼樣？」馮老闆笑了笑，「剛做好的。」
周不器略帶幾分驚喜，「這麼漂亮！高檔小區啊！」
馮老闆一揮手，「談不上多高檔，中檔偏上吧。真正的富豪不會在這種地方買別墅。」
然後，他就拿來了一份基礎文件，遞過來。
產權年限：70年
容積率：2.76
綠化率：35
總戶數：2000
建築面積：30萬平方米
占地面積：200畝
總共是12幢高層住宅和10幢組合別墅相結合，住區內有兩條主街、6個廣場、中央休閒綠地等建築，還有1.7萬平方米的社區花園和3萬平方米河流休閒廊……
材料非常詳實。
基本就是萬事俱備，貸款到手就開工了。
周不器很驚訝的道：「這是都準備好了？效率這麼高？」
馮老闆笑道：「萬通今年就有兩個項目，上半年一個，下半年一個。下半年的在津門。時間很充分，少打會兒高爾夫球，就出來了。」
網際網路人普遍都沒有高爾夫愛好，周不器也是如此，呃……如果是去港府跟女明星打幾顆高爾夫球，他還是挺有興趣的，也算是對前輩的致敬。
「咦？這是一期工程？」
「對，那不寫了嘛，占地面積200畝，還剩下175畝呢。」
「為什麼？」
「沒錢啊！」
馮老闆攤了攤手。
搞這個房地產項目，紫微星不會拿一分錢，他也不可能動萬通的現金流，畢竟不是自家的嫡系項目，屬於幫忙性質。
貸款15億元到帳後，就只能搞這200畝地的一期工程。
預售款到帳或者蓋好之後拿到了進一步的銀行貸款，才能繼續開啟二期工程。
周不器點了點頭，「已經夠好了。」
馮老闆笑道：「這單生意，你賺了不少。你割出去的那塊地地段很好，卻是商業用地，價格不太高，如果拍賣的話，也就是3個億。換來的這塊地，改成住宅用地，如果拍賣……起拍價就得35億。要是要人炒價格搶地，開到50億、60億的價格都不奇怪。」
「嗯，這是和市里說好的。這次的扶持，主要就是幫我們把總部園區蓋好。總部的投資計劃是60億，扶持金額也差不多是這些。」
「60億啊……一期工程差不多就賺回來了。」
周不器眼睛一亮，「是嗎？」
馮老闆道：「簡單計算啊，建築面積30萬平，房價就算3萬5，總銷售額也是100億了。萬通拿10億，扣稅30億，剛好剩下60億。」
周不器撇撇嘴，「還有15億的貸款沒算呢！」
馮老闆笑道：「二期工程啊。」
「嗯。」
周不器對這裡面的事情心知肚明。
第一期紫微星能入帳60億，第二期大約能入帳50億，扣掉15億的貸款……還剩下35億，相當於淨賺的。
這筆錢，是政府扶持計劃之外的。
按照市里有關部門的計算，紫微星開發這塊地做房地產，也就是入帳60億左右，剛好頂掉了總部建設的費用。
相當於是政府幫助紫微星蓋的總部園區。
畢竟紫微星總部蓋好了，意義很重大，相當於幫助市里做好了基礎設施、招商引資和地區形象建設。
之所以計算下來，紫微星能賺到35億……那就要感謝馮老闆了，他沒有宰客。恰恰相反，他給了紫微星一個極大的優待。
要是正常的業務合作，這筆錢應該是房地產開發商的利潤。
當然，這裡面還有一個「員工購房計劃」。
紫微星要給優秀員工一個折扣購房的優惠價，到手的利潤……可能會在30億左右。
周不器對這波操作非常滿意，同時對市裡的支持和馮老闆的大氣表示感謝，「嗯，房地產開發我是不懂了，你覺得行，那就這麼辦吧。」
「你要覺得行，月末就能動工了。」
「呃……先別急，等我消息，你這邊先保密。」
「嗯？」
「公司里還有點小麻煩沒解決，我要處理一下。」
……
聶才俊在小會議室里見了IDG和金沙江的代表，進行了一次嚴肅地談話。
表示紫微星不會回購任何股份。
公司正在著手多個大項目，會啟動3個「百億計劃」。目前已經啟動了兩個，9月份會啟動第三個。而且，紫微星研究院成立，周大老闆還要買私人飛機……這些都需要錢。
紫微星沒有回購股份的能力。
投資人都傻了。
還要買私人飛機？
沒見過這樣敗家的！
這個周不器，太特麼不靠譜了！
可是，這種早期投資人手裡的股份，是不能隨意出售的。出售多少，出售給誰，都必須由董事會的批准、許可才行。想要強制放棄股份，方式只有一條，那就是撤資。
撤資的話，那得吐血。
以周不器這夥人的敗家程度，虧本50%都算少的。
好在聶才俊沒有把路封死，「我最近找到了一個投資公司，願意接手你們手裡的這筆股份。」
IDG的投資人很是激動，「真的？」
「對。」
「全部股份嗎？」
「對，你們兩家，都可以接下來。」
「好！」
「不過要有折扣。」
說這話的時候，聶才俊有點心虛，這是周大老闆布局一個月來，最大的利益訴求了。辛辛苦苦忙活了一個多月，總要賺點辛苦錢。
IDG的投資人似乎早有預料，不動聲色，「折扣多少？」
聶才俊淡淡地道：「25%。」
金沙江的投資人當即一拍桌子，勃然大怒，「不可能！」
太欺負人了！
聶才俊一點也不著急，慢悠悠的喝了一口水，平靜如水的說：「你們只有兩條路，第一，撤資。第二，按照董事會的要求，把股份轉給我們認可的投資機構，折扣25%。哦對了，還有第三條路，你們可以長期持有，不過……你們將享受不到任何權利，任何會議記錄和財務報表都看不到。」
說完，就起身離開。
走到小會議室門口了，聶才俊回頭，好心好意的說：「對了，我們老闆脾氣很臭，他說就給你們3天時間考慮。3天之後，終止談判。我勸你們要早做決定，再見。」