第315章 售房行規
林峰詫異地問：「房子還沒蓋好，就能賣嗎？」牛利扭頭看見林峰迷惑的表情，頓時笑得前仰後合，半天才憋住笑，解釋道：「當然，那幾棟家屬樓是政府購置的福利房，自然不用我們賣，我們只需要按要求建房就行了，到時候房子建好了，自然會有人驗收給我們結款。可那兩棟房是他們頂給我們的，我們要這房子也沒用，自然是要賣了折現的。可是，等蓋好了再賣就晚了，風險大不說，更直接影響著公司的資金使用。」
牛利頓了頓，繼續說：「在香港，房產開發的行規一般是賣期房，因為房產項目具有唯一性，你找不到兩個一模一樣的房子，即便是內部結構相同，所處的地段也會不同，即便是同一個項目，也會因為樓層產生差異，所以房產開發一定得選對客戶，要知道客戶都要什麼，為了規避這樣的風險，行內企業不得已就開始賣期房，一般是先出設計方案，製作房型圖，然後按照圖紙賣房，當然，我們得把成本和利潤算清楚定出房價。然後，就和買房人把合同簽了，收買房人的房款，我們才能開始建房，說句老實話，一個項目投資那麼大，如果全由建築方墊資，又有多少企業能墊得起啊！再者說，墊資建房是要冒很大風險的，如果買房人因為位置和樓層不滿意不願意買，而你的房子已經建好了，那這房子就砸在手裡，那就是虧損。而且，我們自籌款項會造成財務利息過高，這些利息都會進入房價，到時候房價就會很高，賣起房來無疑會增加很大困難，而賣期房會規避這些問題，無疑是最穩妥的操作方式。」
牛利一口氣說了這麼多，林峰聽完以後卻是似懂非懂，仍瞪著迷惑的眼神看著牛利，牛利也有些無力，搖著頭說：「這個問題很複雜，你接受起來肯定不容易，沒事兒，等你接觸時間長了，就懂了。」
林峰點了點頭，低下的頭又抬起來，「那買房人憑什麼就相信咱們呢，他們沒見到房子就把真金白銀拿出來給咱們，他們能放心嗎？萬一你們拿錢跑了，不蓋房了怎麼辦？」
牛利佯裝生氣，「誰說我們要跑，別瞎說。這裡面當然還要政府的信用擔保，比如我們向政府申報建房計劃，政府有關部門進行審核出具批准通知，這裡面有土地規劃、建設局、房屋設計院好幾個單位，這些手續拿下來，買房人一看都有政府的公章，自然就會相信我們，願意和我們簽合同了，而且他們的買房合同也會讓政府有關單位審核備案並出具證明，這樣，他們自然也就會信心大增，所以他們承擔的風險也不大。」
林峰若有所思地點點頭，「我明白了，不過我覺得經過這麼一番操作會把這個程序弄得太複雜了。」牛利又笑道：「房子是大件商品，價值很大，有些人窮盡一生也只能買一套，他們自然都會很慎重，只要是能安心、放心地買到房，多辦一些手續，一般人也是能接受的。其實，制訂這麼多手續的目的也是要把這個市場做大，最終讓人們都買得起房、住得上房。」
林峰點頭稱是，「那牛總，現在我們應該怎麼做？」牛利想了想，「家屬樓的戶型圖都定下來了，咱們不用管。而這兩棟樓的戶型圖由咱們自己定，范總準備派人過來和設計院溝通重新規劃，不過，他對雲陽這邊兒買房人的想法還有些拿不準，準備調查一下。林峰，明天廣州那邊兒的設計師就到了，你配合他制訂調查表，然後去做入戶調查。」林峰忙答應著。
第二天中午，廣州的設計師就到了，這是一個年輕的小個子，名叫唐比利，林峰覺得這兒肯定不是他的真名。牛利跟他說過，廣州、香港一帶的人都會起個英文名，加上中文的姓，就成了唐比利，顯得不倫不類。
唐比利比林峰矮一頭，瘦小枯乾，卻極其健談，從機場回來的路上，他一直說個沒完，「小林，你還沒畢業？」「是，剛剛大二。」林峰只好耐著性子回答，「不過看你的皮膚卻老化得利害，你是不是不保養皮膚啊？」唐比利對林峰的皮膚很有興趣。
林峰對於自己的皮膚卻沒有那麼上心，摸著自己的臉，「保養？你是說洗臉吧？當然，我每天晚上都洗，用香皂洗。」唐比利一臉嫌棄，「香皂？誰還用那玩意兒…」他的「兒」字發音很重，聽起來很彆扭，他接著說：「要用洗面奶清潔皮膚，塗上去再用手指順時針地揉，然後用清水洗淨，再把爽膚水塗在臉上，這樣才能保護皮膚，千萬別用香皂，嚇死人啦！」
林峰有些懷疑他的專業不是建築設計，而是皮膚護理，很難想像他這麼一個愛臉如命的傢伙怎麼在塵土漫天飛的工地上工作。不過，看著唐比利鴨蛋清般的臉蛋，林峰似乎也認可了他的護膚理念，心中也不免有些心動，「不行，我也買瓶洗什麼面奶試試，是不是能讓自己變白點兒？」
唐比利在建築設計上應該也很在行，他從隨身的長包里拿出一大卷藍色的圖紙，鋪到牛利的辦公室，「牛利，這裡是我昨天又設計的一版戶型圖，一律是小戶型，一室一廳一衛一廚房，在北側還帶個小陰台，面積四十多平方米，總價應該不會太高，想來雲陽人應該能接受。」
牛利趴在圖紙上仔細地驗看著，「層高多少？」「兩米九。」唐比利回答，牛利立刻回道：「不行，雲陽這邊的要求是三米二，這裡對採光要求很高。你得重調一下！」而唐比利卻說：「高了三百，成本就會上漲百分之八，銷售價格也會上漲，恐怕雲陽的買房人會接受不了。」
「這兒你別管，咱們必須得按要求來，你就去做吧！」牛利態度很堅決。唐比利只好頭一歪，兩手一攤擺出一副無奈的表情，「好吧，聽你的！」牛利又對唐比利說：「比利哥，你把調查表調整一下，然後讓林峰去做一下入戶調查。你辛苦一下，先把這個弄出來！」唐比利滿臉無奈，「好吧，都聽你的！」
牛利頓了頓，繼續說：「在香港，房產開發的行規一般是賣期房，因為房產項目具有唯一性，你找不到兩個一模一樣的房子，即便是內部結構相同，所處的地段也會不同，即便是同一個項目，也會因為樓層產生差異，所以房產開發一定得選對客戶，要知道客戶都要什麼，為了規避這樣的風險，行內企業不得已就開始賣期房，一般是先出設計方案，製作房型圖，然後按照圖紙賣房，當然，我們得把成本和利潤算清楚定出房價。然後，就和買房人把合同簽了，收買房人的房款，我們才能開始建房，說句老實話，一個項目投資那麼大，如果全由建築方墊資，又有多少企業能墊得起啊！再者說，墊資建房是要冒很大風險的，如果買房人因為位置和樓層不滿意不願意買，而你的房子已經建好了，那這房子就砸在手裡，那就是虧損。而且，我們自籌款項會造成財務利息過高，這些利息都會進入房價，到時候房價就會很高，賣起房來無疑會增加很大困難，而賣期房會規避這些問題，無疑是最穩妥的操作方式。」
牛利一口氣說了這麼多，林峰聽完以後卻是似懂非懂，仍瞪著迷惑的眼神看著牛利，牛利也有些無力，搖著頭說：「這個問題很複雜，你接受起來肯定不容易，沒事兒，等你接觸時間長了，就懂了。」
林峰點了點頭，低下的頭又抬起來，「那買房人憑什麼就相信咱們呢，他們沒見到房子就把真金白銀拿出來給咱們，他們能放心嗎？萬一你們拿錢跑了，不蓋房了怎麼辦？」
牛利佯裝生氣，「誰說我們要跑，別瞎說。這裡面當然還要政府的信用擔保，比如我們向政府申報建房計劃，政府有關部門進行審核出具批准通知，這裡面有土地規劃、建設局、房屋設計院好幾個單位，這些手續拿下來，買房人一看都有政府的公章，自然就會相信我們，願意和我們簽合同了，而且他們的買房合同也會讓政府有關單位審核備案並出具證明，這樣，他們自然也就會信心大增，所以他們承擔的風險也不大。」
林峰若有所思地點點頭，「我明白了，不過我覺得經過這麼一番操作會把這個程序弄得太複雜了。」牛利又笑道：「房子是大件商品，價值很大，有些人窮盡一生也只能買一套，他們自然都會很慎重，只要是能安心、放心地買到房，多辦一些手續，一般人也是能接受的。其實，制訂這麼多手續的目的也是要把這個市場做大，最終讓人們都買得起房、住得上房。」
林峰點頭稱是，「那牛總，現在我們應該怎麼做？」牛利想了想，「家屬樓的戶型圖都定下來了，咱們不用管。而這兩棟樓的戶型圖由咱們自己定，范總準備派人過來和設計院溝通重新規劃，不過，他對雲陽這邊兒買房人的想法還有些拿不準，準備調查一下。林峰，明天廣州那邊兒的設計師就到了，你配合他制訂調查表，然後去做入戶調查。」林峰忙答應著。
第二天中午，廣州的設計師就到了，這是一個年輕的小個子，名叫唐比利，林峰覺得這兒肯定不是他的真名。牛利跟他說過，廣州、香港一帶的人都會起個英文名，加上中文的姓，就成了唐比利，顯得不倫不類。
唐比利比林峰矮一頭，瘦小枯乾，卻極其健談，從機場回來的路上，他一直說個沒完，「小林，你還沒畢業？」「是，剛剛大二。」林峰只好耐著性子回答，「不過看你的皮膚卻老化得利害，你是不是不保養皮膚啊？」唐比利對林峰的皮膚很有興趣。
林峰對於自己的皮膚卻沒有那麼上心，摸著自己的臉，「保養？你是說洗臉吧？當然，我每天晚上都洗，用香皂洗。」唐比利一臉嫌棄，「香皂？誰還用那玩意兒…」他的「兒」字發音很重，聽起來很彆扭，他接著說：「要用洗面奶清潔皮膚，塗上去再用手指順時針地揉，然後用清水洗淨，再把爽膚水塗在臉上，這樣才能保護皮膚，千萬別用香皂，嚇死人啦！」
林峰有些懷疑他的專業不是建築設計，而是皮膚護理，很難想像他這麼一個愛臉如命的傢伙怎麼在塵土漫天飛的工地上工作。不過，看著唐比利鴨蛋清般的臉蛋，林峰似乎也認可了他的護膚理念，心中也不免有些心動，「不行，我也買瓶洗什麼面奶試試，是不是能讓自己變白點兒？」
唐比利在建築設計上應該也很在行，他從隨身的長包里拿出一大卷藍色的圖紙，鋪到牛利的辦公室，「牛利，這裡是我昨天又設計的一版戶型圖，一律是小戶型，一室一廳一衛一廚房，在北側還帶個小陰台，面積四十多平方米，總價應該不會太高，想來雲陽人應該能接受。」
牛利趴在圖紙上仔細地驗看著，「層高多少？」「兩米九。」唐比利回答，牛利立刻回道：「不行，雲陽這邊的要求是三米二，這裡對採光要求很高。你得重調一下！」而唐比利卻說：「高了三百，成本就會上漲百分之八，銷售價格也會上漲，恐怕雲陽的買房人會接受不了。」
「這兒你別管，咱們必須得按要求來，你就去做吧！」牛利態度很堅決。唐比利只好頭一歪，兩手一攤擺出一副無奈的表情，「好吧，聽你的！」牛利又對唐比利說：「比利哥，你把調查表調整一下，然後讓林峰去做一下入戶調查。你辛苦一下，先把這個弄出來！」唐比利滿臉無奈，「好吧，都聽你的！」