第四百零二章 出路
黃珊還在思索陳陽的話所帶來的後果，秦雨則腦袋一歪，看著他問道，
「你判斷，十年內地產行業會呈上行趨勢，十年後會由盛轉衰？」
秦雨做金融投資，對經濟周期最為敏感，所以陳陽一說，她立刻就想到這方面的問題。
聽到這話，陳陽還沒反應，黃珊則瞬間抬起頭，愣愣地看了看秦雨，再看看陳陽，等待他的回答。
陳陽抓起茶杯，擰開蓋子喝了口水，哈口氣笑道，「不能簡單地這麼說。」
黃珊眉頭微皺，說道，「你最好說說你的想法，這樣我才能有針對性地制定融資和財務方案，同時也要確定上市前你的保留股份比例該去到多少，否則的話，你的損失可能會以百億計！」
陳陽臉色一僵，有這麼誇張？
不過，不管有沒有嚴重的後果，該說的他還是會說，
乾咳一聲，順便整理一下思路，隨後說道，「在我看來，地產行業發展，應該會經過三個階段，
第一個是向土地要紅利，這個階段最好理解，那就是誰能拿到地皮，誰就能賺錢！」
黃珊輕輕點頭，「明白，現在就是這個階段，從零五年開始，國內樓市進入快速上行通道，只要能夠拿到地皮，就不愁建不起房子，只要建好房子，就不愁賣不出去，所以，土地等於樓盤等於利潤！」
「沒錯，」
陳陽笑著點點頭，說道，「但是土地資源是有限的，」
頓了一下，他又強調道，「我的意思是一線城市的土地資源是有限的，尤其是地產項目與城市規劃緊密相連，估計用不了幾年，地產項目能修到城市的邊界線上，
甚至突破邊界線，修到周邊城市的邊緣地帶去！」
所謂的衛星城就是這麼來的，明明屬於這個城市，可經濟和人口卻嚴重依賴旁邊的大戶，房價也與大戶看齊，比自己上級城市房價還高。
秦雨眉頭緊皺，「可是城市發展跟得上嗎？」
「當然跟不上，」陳陽撇撇嘴，說道，「無非是透支未來的規劃而已，甚至帶有賭博的性質。」
黃珊深吸一口氣，想了想說道，「如果按照你所說的情況發展，那在幾年後，買房真是一個賭博行為，賭中了城市發展方向的，房價可能會有成倍的漲幅，
沒有賭中，受整體市場影響，房價也不會下跌，但是，漲幅就不太樂觀了。」
「沒錯，」
陳陽看向她，眼神中帶著幾分詫異，
黃珊的分析，完全符合後來大城市的房價分歧，
納入重點發展規劃的區域，十年間房價可以翻上十倍，而沒有納入區域的，就算是通了地鐵，最高也只有那些區域一半的漲幅，
就這還是因為在地鐵沿線，遠離地鐵站的地方，漲幅可能連三分之一都不到，差別太大了，
僅僅就憑自己的幾句話，黃珊就能得出這個結論，不簡單吶。
心裡在感嘆，嘴上卻不停，繼續笑道，「而這個時候，也就是到了土地紅利發展周期的末期，不再是隨隨便便買塊地，就可以賺大錢的時候，
也許只能賺點小錢，甚至還有積壓的風險，而這個時候，你覺得房企最需要什麼？」
黃珊眼睛微眯，很快就給出答案，「現金流？」
「正解！」
陳陽打了個響指，笑道，「這就是房企發展的第二個階段，金融紅利階段！」
又是黃珊，
只見她手指輕輕舉起，思索著說道，「我想我應該明白你的意思了。」
陳陽眨了眨眼，秦雨則是滿臉茫然，兩人視線一起看向她，
黃珊依然眼眉低垂，邊想邊說道，
「當土地紅利時期結束，拿地並不能保證企業的盈利，或者說，地產公司的毛利率以肉眼可見的速度下降之後，
如果還想賺同樣多的錢，地產公司只能通過提升槓桿率，來收購同行或者繼續拿地，
因為以前一塊地可以賺到的利潤，之後可能需要兩塊，甚至三塊，而沒地就意味著沒有利潤，那個時候，地產公司必將進入儲地大賽，
而拿地的根本在於資金，誰的資金量足，誰就可以繼續下去，否則只能出局，
但這麼大的資金量從哪裡來？
資產負債率過高，銀行可不會也不敢批貸款，而得不到貸款就買不到地，公司就沒有發展，這個局要怎麼破？
讓我想想，讓我想想……」
黃珊輕輕敲了敲腦袋，幾秒之後，突然眼睛一亮，抬起頭看向陳陽，恍然大悟地說道，「我知道了，表外槓桿和資金池！」
陳陽輕輕眨眼，瞟了秦雨一眼，發現她若有所思，
嗯，非常好，
看來不是我一個人沒聽懂！
但是咱不能認慫，
隨即乾咳一聲，正準備隨便吹兩句，就聽見黃珊繼續說道，
「本身地產公司和金融系統的聯繫就非常緊密，當有需要的時候，他們完全可以找到足夠的財技專家，設計獨特並符合企業實際狀況的融資工具，
然後，就是循環，借錢、買地，賣房，還錢，再借錢……」
說道這裡時，黃珊揮舞的雙手突然頓住，抬起頭看著陳陽，愕然地說道，「那資產負債表不是要爆炸？」
陳陽只能繼續眨眼，略過這個話題，接著她的話說道，「所以，這種時候，無形之手的逆周期調節雖遲但到！
上面不可能讓一個地產行業拖累整個金融系統，尤其是對製造業和高科技行業造成重要負面影響之後，
不管的從金融系統，還是直接針對地產公司，甚至直接從土地准入層面，該有的調整政策一定會匹配到位，而地產公司的搞槓桿率和高負債也必然會失效，」
陳陽攤開雙手，聳聳肩說道，「這個時候，除了學習國外地產公司，向管理要紅利之外，再也沒有別的出路。」
這時秦雨總算找到說話的機會，若有所思地點點頭，說道，「這點就跟日本有點類似，早期日本也是瘋狂拿地，為此還產生了很多拆遷方面不好的東西，
後來地價漲幅太大，同時股價也在大漲，於是當時的地產公司就紛紛上市，通過股市來融資，獲得更多的拿地籌碼，
再之後，股市和樓市神話破滅，大批日本地產公司倒閉，剩下的也回歸到普通公司的定位，
據我所知，日本的地產行業利潤，僅僅保持在百分之五左右，甚至還不如紡織行業，
但是他們在管理上面的收益卻相當不錯，通過對設計、建造、銷售，乃至於後期物業方面的精細化管理，反而收穫到不錯的利潤，」
說到這裡，秦雨抬起頭看向陳陽，「所以，這也是未來我們地產公司的出路？」
「你判斷，十年內地產行業會呈上行趨勢，十年後會由盛轉衰？」
秦雨做金融投資，對經濟周期最為敏感，所以陳陽一說，她立刻就想到這方面的問題。
聽到這話，陳陽還沒反應，黃珊則瞬間抬起頭，愣愣地看了看秦雨，再看看陳陽，等待他的回答。
陳陽抓起茶杯，擰開蓋子喝了口水，哈口氣笑道，「不能簡單地這麼說。」
黃珊眉頭微皺，說道，「你最好說說你的想法，這樣我才能有針對性地制定融資和財務方案，同時也要確定上市前你的保留股份比例該去到多少，否則的話，你的損失可能會以百億計！」
陳陽臉色一僵，有這麼誇張？
不過，不管有沒有嚴重的後果，該說的他還是會說，
乾咳一聲，順便整理一下思路，隨後說道，「在我看來，地產行業發展，應該會經過三個階段，
第一個是向土地要紅利，這個階段最好理解，那就是誰能拿到地皮，誰就能賺錢！」
黃珊輕輕點頭，「明白，現在就是這個階段，從零五年開始，國內樓市進入快速上行通道，只要能夠拿到地皮，就不愁建不起房子，只要建好房子，就不愁賣不出去，所以，土地等於樓盤等於利潤！」
「沒錯，」
陳陽笑著點點頭，說道，「但是土地資源是有限的，」
頓了一下，他又強調道，「我的意思是一線城市的土地資源是有限的，尤其是地產項目與城市規劃緊密相連，估計用不了幾年，地產項目能修到城市的邊界線上，
甚至突破邊界線，修到周邊城市的邊緣地帶去！」
所謂的衛星城就是這麼來的，明明屬於這個城市，可經濟和人口卻嚴重依賴旁邊的大戶，房價也與大戶看齊，比自己上級城市房價還高。
秦雨眉頭緊皺，「可是城市發展跟得上嗎？」
「當然跟不上，」陳陽撇撇嘴，說道，「無非是透支未來的規劃而已，甚至帶有賭博的性質。」
黃珊深吸一口氣，想了想說道，「如果按照你所說的情況發展，那在幾年後，買房真是一個賭博行為，賭中了城市發展方向的，房價可能會有成倍的漲幅，
沒有賭中，受整體市場影響，房價也不會下跌，但是，漲幅就不太樂觀了。」
「沒錯，」
陳陽看向她，眼神中帶著幾分詫異，
黃珊的分析，完全符合後來大城市的房價分歧，
納入重點發展規劃的區域，十年間房價可以翻上十倍，而沒有納入區域的，就算是通了地鐵，最高也只有那些區域一半的漲幅，
就這還是因為在地鐵沿線，遠離地鐵站的地方，漲幅可能連三分之一都不到，差別太大了，
僅僅就憑自己的幾句話，黃珊就能得出這個結論，不簡單吶。
心裡在感嘆，嘴上卻不停，繼續笑道，「而這個時候，也就是到了土地紅利發展周期的末期，不再是隨隨便便買塊地，就可以賺大錢的時候，
也許只能賺點小錢，甚至還有積壓的風險，而這個時候，你覺得房企最需要什麼？」
黃珊眼睛微眯，很快就給出答案，「現金流？」
「正解！」
陳陽打了個響指，笑道，「這就是房企發展的第二個階段，金融紅利階段！」
又是黃珊，
只見她手指輕輕舉起，思索著說道，「我想我應該明白你的意思了。」
陳陽眨了眨眼，秦雨則是滿臉茫然，兩人視線一起看向她，
黃珊依然眼眉低垂，邊想邊說道，
「當土地紅利時期結束，拿地並不能保證企業的盈利，或者說，地產公司的毛利率以肉眼可見的速度下降之後，
如果還想賺同樣多的錢，地產公司只能通過提升槓桿率，來收購同行或者繼續拿地，
因為以前一塊地可以賺到的利潤，之後可能需要兩塊，甚至三塊，而沒地就意味著沒有利潤，那個時候，地產公司必將進入儲地大賽，
而拿地的根本在於資金，誰的資金量足，誰就可以繼續下去，否則只能出局，
但這麼大的資金量從哪裡來？
資產負債率過高，銀行可不會也不敢批貸款，而得不到貸款就買不到地，公司就沒有發展，這個局要怎麼破？
讓我想想，讓我想想……」
黃珊輕輕敲了敲腦袋，幾秒之後，突然眼睛一亮，抬起頭看向陳陽，恍然大悟地說道，「我知道了，表外槓桿和資金池！」
陳陽輕輕眨眼，瞟了秦雨一眼，發現她若有所思，
嗯，非常好，
看來不是我一個人沒聽懂！
但是咱不能認慫，
隨即乾咳一聲，正準備隨便吹兩句，就聽見黃珊繼續說道，
「本身地產公司和金融系統的聯繫就非常緊密，當有需要的時候，他們完全可以找到足夠的財技專家，設計獨特並符合企業實際狀況的融資工具，
然後，就是循環，借錢、買地，賣房，還錢，再借錢……」
說道這裡時，黃珊揮舞的雙手突然頓住，抬起頭看著陳陽，愕然地說道，「那資產負債表不是要爆炸？」
陳陽只能繼續眨眼，略過這個話題，接著她的話說道，「所以，這種時候，無形之手的逆周期調節雖遲但到！
上面不可能讓一個地產行業拖累整個金融系統，尤其是對製造業和高科技行業造成重要負面影響之後，
不管的從金融系統，還是直接針對地產公司，甚至直接從土地准入層面，該有的調整政策一定會匹配到位，而地產公司的搞槓桿率和高負債也必然會失效，」
陳陽攤開雙手，聳聳肩說道，「這個時候，除了學習國外地產公司，向管理要紅利之外，再也沒有別的出路。」
這時秦雨總算找到說話的機會，若有所思地點點頭，說道，「這點就跟日本有點類似，早期日本也是瘋狂拿地，為此還產生了很多拆遷方面不好的東西，
後來地價漲幅太大，同時股價也在大漲，於是當時的地產公司就紛紛上市，通過股市來融資，獲得更多的拿地籌碼，
再之後，股市和樓市神話破滅，大批日本地產公司倒閉，剩下的也回歸到普通公司的定位，
據我所知，日本的地產行業利潤，僅僅保持在百分之五左右，甚至還不如紡織行業，
但是他們在管理上面的收益卻相當不錯，通過對設計、建造、銷售，乃至於後期物業方面的精細化管理，反而收穫到不錯的利潤，」
說到這裡，秦雨抬起頭看向陳陽，「所以，這也是未來我們地產公司的出路？」