第239章 現實很骨感
為何降低運營成本如此重要？
因為商諾說的沒錯，長租公寓公司的收入成本結構基本如下：
1、拿房成本70%；
2、裝修成本15%；
3、運營成本10%；
4、稅務成本5%。
四項加總正好是100%，很難賺錢，稍有不慎就會虧錢。
關莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即關莎房源的租入成本是市場價的7成，其與房東簽的租約為五年，裝修和家電全包。
「稅務成本5%這個省不了，想要獲得額外的收益，就必須從裝修成本和運營成本下手。」當時關莎這麼跟沈儷討論著。
「怪不得之前有長租公寓為了點裝修費，用劣質材料，甲醛超標。」
「嗯，咱們絕對不這麼幹，一旦被查出來爆上新聞，整個生意都別走了。」關莎說。
正因如此，關莎裝修用的都是環保材料，所以價格也並不便宜，當時關莎盯著成本核算表頭都要炸了。
因為公寓運營第一年，村長雷叔這樣一室一廳的毛坯房，關莎的裝修成本就占了當年總收入的25%，蕭傑小姨那種二室一廳簡裝過的房子好一些，裝修成本為14%，三室一廳為8%，四室一廳為5%，這是不同房型裝修成本占比的橫向對比。
從結果上看，房間個數越多，裝修成本占總收入的比例就越低，這是因為租客會隨著房間個數的增加而增加，所以四室一廳整租過來再分組出去的利潤是最高的。
關莎發現，隨著公司運營年限的延長，經營多室一廳的房子優勢非常明顯。
如果就單一房型進行不同年份的縱向對比，單單就裝修成本而言，若公司租出去的是一室一廳精裝修的房子，裝修成本第一年占總收入的25%，第二年及往後的幾年因為不用重新裝修，但收入還在增長，故裝修成本占比數額下降至12%，第三年繼續下降，均攤後占比是8%，第四年是6%，第五年就是5%。
這是最差的情況，因為這是假設關莎的所有房子都是一室一廳。
二室一廳的房子五年裝修均攤成本占比約為3.88%，三室一廳為2.94%，而四室一廳直接降至2.66%。
關莎計算的時候其實裝修費包括家電一同算了進去，也同時考慮了裝修費會隨著房屋面積增加而增加的情況，當然，這麼算有個前提假設，那就是5年內房子無需重新裝修，且家電也無需重新採購，二室一廳以上的房子不可以是毛坯房。
這個計算表做出來以後沈儷也看過，她說，「還是四室一廳的賺得多。」
「嗯。」關莎同意，「但這不現實。」
「是的，不現實。」沈儷無奈一句。
沈儷和關莎跑市場跑了這麼久，市場究竟是怎樣她也摸了個大概。
其一，市場上核心地段根本就沒有那麼多四室一廳的房子放出來，三室一廳的都比較少，青陽因為人口眾多，開發商從建房的時候做的更多的就是兩室一廳或者一室一廳。
其二，四室一廳雖然價差大，利潤高，但是需要的保潔費和家電費用也更高。
其三，四室一廳的房子沒有一室一廳的容易租出去。道理很簡單，一室一廳空間個人獨享，就算把大廳隔開，也只用忍受一個室友，但四室一廳可能要與四個室友相處，且公共區域均攤面積更小，所以這種戶型並不是單身租客的首選。
換而言之，如果關莎就只圖利潤只經營大戶型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前給關莎擺過一份研究報告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就別想賺錢，更別說關莎如今7折的拿房成本。
故出租率這個指標關莎一定不能犧牲。
要保住出租率就意味著關莎必須去經營小戶型，雨露均沾，如果想在這個基礎上提高利潤率，只能儘量找一些房齡新一些的房子，最好是簡裝過的非毛坯房，這樣裝修費還能再省出幾個銅板。
「沈儷姐，我們只能儘可能多挖一些大戶型的房子，但也不能挖太多，否則出租率可能就要降低了。」
「平均一點怎樣？」沈儷說，「我們現在一室一廳和二室一廳的占了70%，想辦法降低到60%呢？」
「我覺得這個可以。」
關莎於是又重新計算了下成本，如果一室一廳和二室一廳各占30%，三室一廳和四室一廳各占20%，5年下來裝修和家電的均攤成本占比為3.69%，非常喜人的數字。
關莎將這個數字大概跟商諾說了一下，她說的是4%，但是商諾一聽就否定了，「4%太理想了，家具家電會有損耗的，維修要錢，還有保潔」
「家具家電損耗不可預測，維修也要看情況，保潔費這種固定支出確實要考慮，四室一廳的保潔費當然比一室一廳的貴不少，但是利潤還是不錯的，我也算過……」
關莎說著在商諾面前打開了電腦，不過電腦屏幕沒有對著商諾，而是對著她自己。
關莎在滿屏數字的EXCEL表格中搜索著數據。
「5.69%！」關莎說，「差不多6%吧！」
「6%是算上了保潔？」商諾問。
「嗯，算上裝修，家電和保潔，運營5年，相當於5年這塊的總成本除以總收入的占比。」關莎說。
商諾低頭沉思了下，「但是三室和四室占比達到40%，會不會太樂觀了？」
關莎不好意思地笑了笑，「確實有些樂觀，但是不樂觀的我也算過！比如我們沒有辦法優化房源結構，就按目前雁子谷公寓的情況，一室一廳占比45%，二室一廳占比35%，三室15%，四室5%，算出來的數字是6.43%，仍然是可以接受的。」
「嗯。」商諾若有所思，「還要算上……」
「我知道，還要算上5%的空置率，所以其實這塊固定支出就是6.43%加上5%等於11.43%，這是目前的情況，如果未來我們房源結構做了優化，多租一些大戶型的房子，數字肯定比這個樂觀。」
商諾點點頭，「你真的很用心啊……但是如果再算上維修和家電損耗……還有房子也會折舊，你裝修的那些材料也要算折舊……」
關莎笑得有些尷尬，「所以我專門請了一個會計，當然還有一個法務，專門處理公司報表和合同問題的，七七八八的加來加去，如果不優化房源結構或者不進一步提高出租率，算出來的固定成本占比就是你說的15%。」
「呃……所以……還是很難賺錢。」商諾下了一個結論。
「不不！」關莎狡黠一笑，「我有一個新點子，我們還可以從運營成本下手，金領鞋業的例子你聽過麼？」
商諾一怔，「金領鞋業？」
因為商諾說的沒錯，長租公寓公司的收入成本結構基本如下：
1、拿房成本70%；
2、裝修成本15%；
3、運營成本10%；
4、稅務成本5%。
四項加總正好是100%，很難賺錢，稍有不慎就會虧錢。
關莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%，即關莎房源的租入成本是市場價的7成，其與房東簽的租約為五年，裝修和家電全包。
「稅務成本5%這個省不了，想要獲得額外的收益，就必須從裝修成本和運營成本下手。」當時關莎這麼跟沈儷討論著。
「怪不得之前有長租公寓為了點裝修費，用劣質材料，甲醛超標。」
「嗯，咱們絕對不這麼幹，一旦被查出來爆上新聞，整個生意都別走了。」關莎說。
正因如此，關莎裝修用的都是環保材料，所以價格也並不便宜，當時關莎盯著成本核算表頭都要炸了。
因為公寓運營第一年，村長雷叔這樣一室一廳的毛坯房，關莎的裝修成本就占了當年總收入的25%，蕭傑小姨那種二室一廳簡裝過的房子好一些，裝修成本為14%，三室一廳為8%，四室一廳為5%，這是不同房型裝修成本占比的橫向對比。
從結果上看，房間個數越多，裝修成本占總收入的比例就越低，這是因為租客會隨著房間個數的增加而增加，所以四室一廳整租過來再分組出去的利潤是最高的。
關莎發現，隨著公司運營年限的延長，經營多室一廳的房子優勢非常明顯。
如果就單一房型進行不同年份的縱向對比，單單就裝修成本而言，若公司租出去的是一室一廳精裝修的房子，裝修成本第一年占總收入的25%，第二年及往後的幾年因為不用重新裝修，但收入還在增長，故裝修成本占比數額下降至12%，第三年繼續下降，均攤後占比是8%，第四年是6%，第五年就是5%。
這是最差的情況，因為這是假設關莎的所有房子都是一室一廳。
二室一廳的房子五年裝修均攤成本占比約為3.88%，三室一廳為2.94%，而四室一廳直接降至2.66%。
關莎計算的時候其實裝修費包括家電一同算了進去，也同時考慮了裝修費會隨著房屋面積增加而增加的情況，當然，這麼算有個前提假設，那就是5年內房子無需重新裝修，且家電也無需重新採購，二室一廳以上的房子不可以是毛坯房。
這個計算表做出來以後沈儷也看過，她說，「還是四室一廳的賺得多。」
「嗯。」關莎同意，「但這不現實。」
「是的，不現實。」沈儷無奈一句。
沈儷和關莎跑市場跑了這麼久，市場究竟是怎樣她也摸了個大概。
其一，市場上核心地段根本就沒有那麼多四室一廳的房子放出來，三室一廳的都比較少，青陽因為人口眾多，開發商從建房的時候做的更多的就是兩室一廳或者一室一廳。
其二，四室一廳雖然價差大，利潤高，但是需要的保潔費和家電費用也更高。
其三，四室一廳的房子沒有一室一廳的容易租出去。道理很簡單，一室一廳空間個人獨享，就算把大廳隔開，也只用忍受一個室友，但四室一廳可能要與四個室友相處，且公共區域均攤面積更小，所以這種戶型並不是單身租客的首選。
換而言之，如果關莎就只圖利潤只經營大戶型的房源，那很可能造成出租率下降，任天行之前給關莎擺過一份研究報告，就算拿房成本是5.5折，出租率只要跌破65%就別想賺錢，更別說關莎如今7折的拿房成本。
故出租率這個指標關莎一定不能犧牲。
要保住出租率就意味著關莎必須去經營小戶型，雨露均沾，如果想在這個基礎上提高利潤率，只能儘量找一些房齡新一些的房子，最好是簡裝過的非毛坯房，這樣裝修費還能再省出幾個銅板。
「沈儷姐，我們只能儘可能多挖一些大戶型的房子，但也不能挖太多，否則出租率可能就要降低了。」
「平均一點怎樣？」沈儷說，「我們現在一室一廳和二室一廳的占了70%，想辦法降低到60%呢？」
「我覺得這個可以。」
關莎於是又重新計算了下成本，如果一室一廳和二室一廳各占30%，三室一廳和四室一廳各占20%，5年下來裝修和家電的均攤成本占比為3.69%，非常喜人的數字。
關莎將這個數字大概跟商諾說了一下，她說的是4%，但是商諾一聽就否定了，「4%太理想了，家具家電會有損耗的，維修要錢，還有保潔」
「家具家電損耗不可預測，維修也要看情況，保潔費這種固定支出確實要考慮，四室一廳的保潔費當然比一室一廳的貴不少，但是利潤還是不錯的，我也算過……」
關莎說著在商諾面前打開了電腦，不過電腦屏幕沒有對著商諾，而是對著她自己。
關莎在滿屏數字的EXCEL表格中搜索著數據。
「5.69%！」關莎說，「差不多6%吧！」
「6%是算上了保潔？」商諾問。
「嗯，算上裝修，家電和保潔，運營5年，相當於5年這塊的總成本除以總收入的占比。」關莎說。
商諾低頭沉思了下，「但是三室和四室占比達到40%，會不會太樂觀了？」
關莎不好意思地笑了笑，「確實有些樂觀，但是不樂觀的我也算過！比如我們沒有辦法優化房源結構，就按目前雁子谷公寓的情況，一室一廳占比45%，二室一廳占比35%，三室15%，四室5%，算出來的數字是6.43%，仍然是可以接受的。」
「嗯。」商諾若有所思，「還要算上……」
「我知道，還要算上5%的空置率，所以其實這塊固定支出就是6.43%加上5%等於11.43%，這是目前的情況，如果未來我們房源結構做了優化，多租一些大戶型的房子，數字肯定比這個樂觀。」
商諾點點頭，「你真的很用心啊……但是如果再算上維修和家電損耗……還有房子也會折舊，你裝修的那些材料也要算折舊……」
關莎笑得有些尷尬，「所以我專門請了一個會計，當然還有一個法務，專門處理公司報表和合同問題的，七七八八的加來加去，如果不優化房源結構或者不進一步提高出租率，算出來的固定成本占比就是你說的15%。」
「呃……所以……還是很難賺錢。」商諾下了一個結論。
「不不！」關莎狡黠一笑，「我有一個新點子，我們還可以從運營成本下手，金領鞋業的例子你聽過麼？」
商諾一怔，「金領鞋業？」