第512章 空白套白鯨（上）
第512章 空白套白鯨（上）
2007年6月9日周六下午，梁鑫一行人抵達北方環渤海區域某三線城市。因為周末不上班的原因，他們並沒能第一時間見到本地相關部門的負責人。不過好在也不是沒有事情可做，趁著這點時間，梁鑫立馬就讓兩個月前就跑來這裡辦事的分公司負責人，帶著他們浩浩蕩蕩去了本地項目的所在地——某片極其破舊的棚戶區。
由東風投資集團直接委派過來的這位陸經理財務出身，一路上滿嘴都是數據，思路很清楚地跟梁鑫匯報導：「梁總，這邊這片區域總占地面積是兩百四十畝，總住戶數是一千兩百零四戶，戶籍人口三千八百六十六人。這邊地方上的意思是，全部面積分攤到各戶頭上，就別算什麼住宅面積和公共面積了，按平均每平方補貼四千八來算，我們出七億七，直接交給當地，他們拿錢負責拆遷和安置，把這片地方全部夷平後，我們馬上進來施工……」
「其他費用呢？」
梁鑫左右看著棚戶區上空亂糟糟的電線，小弄堂兩旁髒兮兮的陰溝，仿佛回到了七八年前的W市老家，內心既懷念又嫌棄。
陸經理道：「全部算進去了，轉讓金還有各種稅費，全包括在裡面。」
「媽的那也太離譜啊。」梁鑫道，「兩百四十畝的地，只有有三分之一都是小路吧？」
「不好說，有些小弄堂走路的地方，過去也是有產權的。」陸經理道，「這邊的很多地方，都是以前分地分房的時期人為分割出來，好多院子裡的空地，看著好像是公共的，有些部分可能又有住戶的產權在裡頭，有些公共區域，以前就相當於是地主家的後院什麼的……」
「那我們的其他建設成本還沒算進去呢。」梁鑫眉頭微皺，「光拿地就要七億七，兩百四十畝的地，能摳出來蓋樓的地最多也就一半，一百二乘以個六六七，一平方一千五……」手裡拿著計算器噼里啪啦敲，最後敲出個數來，「蓋樓還得花一億二，那踏馬的這片地方，光開發成本就十個億了。本地有關部門，胃口也太大了吧？吃相是不是有點難看啊？」
陸經理忙道：「梁總，這邊是市中心啊，您看我們按二十四萬平的總建築面積來算，一平方賣一萬，營收就二十四億了，一整個項目下來，稅後利潤差不多能有十個億。」
「倒也是……」梁鑫點點頭，「這邊拆遷工作好做嗎？」
「應該沒問題吧。」陸經理指了指四周髒亂的環境，「這種地方，誰不想早點搬走啊？」
話音落下，胡同里不少看熱鬧的老頭老太，就紛紛叫嚷起來。
「這邊要拆了啊？」
「賠多少錢啊？」
「你們是政府的人嗎？」
各個眉飛色舞，喜出望外。
梁鑫稍微放慢腳步，隨口問一個老頭道：「大爺，您家房子有多大？」
老頭看梁鑫覺著年輕，但見他身後嗚嗚泱泱的陣勢，也就不管這點小問題了，笑呵呵道：「六十來個平方吧，你們什麼時候過來拆啊？」
「哈哈哈……」梁鑫半個字都沒透露，直接打著哈哈，敷衍過去。
一大群人在胡同里走了兩個多小時。
最後從一條巷子裡拐出來，便是城市的主幹道。
小巷對面，正對著他們入住的酒店。
過馬路的時候，陸經理還在跟梁鑫叨叨：「這邊的意思是，我們要麼先把這個項目接下來，不然的話，他們是不會把其他地塊批給我們的，接手這個項目就是我們拿其他地塊的條件。」
「挺會提條件啊。」
梁鑫笑道，「那你抓緊跟這邊的領導約個時間吧，最好星期一早上就能坐下來談，有什麼別的問題的，咱們爭取一次性談明白，我們接下來還有好幾個別的地方要看。」
陸經理道：「我回頭馬上就聯繫，您看，那邊那幢樓，就是這邊街道的辦事處，區政府也離得不遠。」他指向和酒店僅僅百來米之隔的小樓。
梁鑫遠遠看了眼，嗯了一聲。
片刻後，眾人回到酒店。
梁鑫擔心陸經理已經收了不該收的錢，先把他打發走。然後在酒店開了個會議室，一群人坐下來，梁鑫開門見山就問：「大家覺得，這片地方位置怎麼樣？」
底下二十來人，基本全都堪稱賣樓這件事上專家中的專家。
W市從第一次舊城改造開始，他們中的很多人就已經在幹這行了。
梁鑫的問題一提出來，立馬有個德高望重的經理說道：「梁總，位置很好，放在咱們W市的話，稍微炒一炒，一平方賣到兩萬完全沒問題。陸經理剛才說一萬，我覺得有點保守了。」
梁鑫臉上很尊重對方意見的樣子，認真點點頭，又問其他人：「大家都覺得不錯嗎？」
「不錯，地理位置沒問題。」
「主要是拆遷這塊工作，這邊不知道效率怎麼樣。」
「我們要是一次性把七個多億扔進來，這邊拆不動的話，情況就被動了。」
「不知道他們還有沒有在接洽別的地產公司，要是沒有的話，這片區域到現在都沒人開發，估計就是資金方面的原因了，全國現在能一口氣拿出這麼多錢的地產公司不多。」
滿屋子人暢所欲言。
梁鑫靜靜聽著，等他們說完，才緩緩道：「大家說得很對，關鍵還是拆遷的問題。咱們目前呢，開發思路是很簡單的。一座城市，至少拿三塊地。第一塊地，拿來蓋樓，第二塊地，開發我們的廣場，第三塊地，看情況開發或者等時間賣掉。
拿賣樓的錢，覆蓋整個建設和開發成本，包括我們修建廣場的成本和融資的成本；拿賣地的錢，覆蓋我們拿地的成本。
按剛才的計算，這邊這個項目，總利潤大概十個億。這十個億，剛好足夠修一個廣場，同時一號地塊的建設和拿地成本，也已經覆蓋住了。這樣我們再多拿一塊地的話，不管是開發還是直接出售，捏在手裡肯定不虧。這個項目，整體上我看問題不大。那就……先敲定了？」
會議室里的眾人，紛紛點頭。
眼裡閃耀著和拆遷戶們差不多的光芒。
大家都是拿項目提成的。
項目推進得越快，他們越早拿錢。
而且出了事反正有梁鑫擔著……
怕個雞毛啊！
「行吧，那……關總，你拿個簡單的談判方案出來，各方面成本，你看情況能爭取的再爭取一下，省下來的錢，每一毛都是弟兄們的獎金。」
「哈哈哈哈……」
會議室里一陣愉快的笑聲。
梁鑫微笑看著，拿出手機，給藍秋燕打了個電話，「媽，東風慈善帳上現在有多少錢？慈安理財的錢，銀行那邊返回來沒？」
「四十六億。」藍秋燕道，「你要多少？」
「先給我打十個過來吧。」梁鑫道，「東風廣場叉叉市分公司，我後天讓人帶項目合約回去，凌煜那邊的領導，我已經跟他們談好了，我們等額把剩下的錢全都貸出來……」
2007年6月9日周六下午，梁鑫一行人抵達北方環渤海區域某三線城市。因為周末不上班的原因，他們並沒能第一時間見到本地相關部門的負責人。不過好在也不是沒有事情可做，趁著這點時間，梁鑫立馬就讓兩個月前就跑來這裡辦事的分公司負責人，帶著他們浩浩蕩蕩去了本地項目的所在地——某片極其破舊的棚戶區。
由東風投資集團直接委派過來的這位陸經理財務出身，一路上滿嘴都是數據，思路很清楚地跟梁鑫匯報導：「梁總，這邊這片區域總占地面積是兩百四十畝，總住戶數是一千兩百零四戶，戶籍人口三千八百六十六人。這邊地方上的意思是，全部面積分攤到各戶頭上，就別算什麼住宅面積和公共面積了，按平均每平方補貼四千八來算，我們出七億七，直接交給當地，他們拿錢負責拆遷和安置，把這片地方全部夷平後，我們馬上進來施工……」
「其他費用呢？」
梁鑫左右看著棚戶區上空亂糟糟的電線，小弄堂兩旁髒兮兮的陰溝，仿佛回到了七八年前的W市老家，內心既懷念又嫌棄。
陸經理道：「全部算進去了，轉讓金還有各種稅費，全包括在裡面。」
「媽的那也太離譜啊。」梁鑫道，「兩百四十畝的地，只有有三分之一都是小路吧？」
「不好說，有些小弄堂走路的地方，過去也是有產權的。」陸經理道，「這邊的很多地方，都是以前分地分房的時期人為分割出來，好多院子裡的空地，看著好像是公共的，有些部分可能又有住戶的產權在裡頭，有些公共區域，以前就相當於是地主家的後院什麼的……」
「那我們的其他建設成本還沒算進去呢。」梁鑫眉頭微皺，「光拿地就要七億七，兩百四十畝的地，能摳出來蓋樓的地最多也就一半，一百二乘以個六六七，一平方一千五……」手裡拿著計算器噼里啪啦敲，最後敲出個數來，「蓋樓還得花一億二，那踏馬的這片地方，光開發成本就十個億了。本地有關部門，胃口也太大了吧？吃相是不是有點難看啊？」
陸經理忙道：「梁總，這邊是市中心啊，您看我們按二十四萬平的總建築面積來算，一平方賣一萬，營收就二十四億了，一整個項目下來，稅後利潤差不多能有十個億。」
「倒也是……」梁鑫點點頭，「這邊拆遷工作好做嗎？」
「應該沒問題吧。」陸經理指了指四周髒亂的環境，「這種地方，誰不想早點搬走啊？」
話音落下，胡同里不少看熱鬧的老頭老太，就紛紛叫嚷起來。
「這邊要拆了啊？」
「賠多少錢啊？」
「你們是政府的人嗎？」
各個眉飛色舞，喜出望外。
梁鑫稍微放慢腳步，隨口問一個老頭道：「大爺，您家房子有多大？」
老頭看梁鑫覺著年輕，但見他身後嗚嗚泱泱的陣勢，也就不管這點小問題了，笑呵呵道：「六十來個平方吧，你們什麼時候過來拆啊？」
「哈哈哈……」梁鑫半個字都沒透露，直接打著哈哈，敷衍過去。
一大群人在胡同里走了兩個多小時。
最後從一條巷子裡拐出來，便是城市的主幹道。
小巷對面，正對著他們入住的酒店。
過馬路的時候，陸經理還在跟梁鑫叨叨：「這邊的意思是，我們要麼先把這個項目接下來，不然的話，他們是不會把其他地塊批給我們的，接手這個項目就是我們拿其他地塊的條件。」
「挺會提條件啊。」
梁鑫笑道，「那你抓緊跟這邊的領導約個時間吧，最好星期一早上就能坐下來談，有什麼別的問題的，咱們爭取一次性談明白，我們接下來還有好幾個別的地方要看。」
陸經理道：「我回頭馬上就聯繫，您看，那邊那幢樓，就是這邊街道的辦事處，區政府也離得不遠。」他指向和酒店僅僅百來米之隔的小樓。
梁鑫遠遠看了眼，嗯了一聲。
片刻後，眾人回到酒店。
梁鑫擔心陸經理已經收了不該收的錢，先把他打發走。然後在酒店開了個會議室，一群人坐下來，梁鑫開門見山就問：「大家覺得，這片地方位置怎麼樣？」
底下二十來人，基本全都堪稱賣樓這件事上專家中的專家。
W市從第一次舊城改造開始，他們中的很多人就已經在幹這行了。
梁鑫的問題一提出來，立馬有個德高望重的經理說道：「梁總，位置很好，放在咱們W市的話，稍微炒一炒，一平方賣到兩萬完全沒問題。陸經理剛才說一萬，我覺得有點保守了。」
梁鑫臉上很尊重對方意見的樣子，認真點點頭，又問其他人：「大家都覺得不錯嗎？」
「不錯，地理位置沒問題。」
「主要是拆遷這塊工作，這邊不知道效率怎麼樣。」
「我們要是一次性把七個多億扔進來，這邊拆不動的話，情況就被動了。」
「不知道他們還有沒有在接洽別的地產公司，要是沒有的話，這片區域到現在都沒人開發，估計就是資金方面的原因了，全國現在能一口氣拿出這麼多錢的地產公司不多。」
滿屋子人暢所欲言。
梁鑫靜靜聽著，等他們說完，才緩緩道：「大家說得很對，關鍵還是拆遷的問題。咱們目前呢，開發思路是很簡單的。一座城市，至少拿三塊地。第一塊地，拿來蓋樓，第二塊地，開發我們的廣場，第三塊地，看情況開發或者等時間賣掉。
拿賣樓的錢，覆蓋整個建設和開發成本，包括我們修建廣場的成本和融資的成本；拿賣地的錢，覆蓋我們拿地的成本。
按剛才的計算，這邊這個項目，總利潤大概十個億。這十個億，剛好足夠修一個廣場，同時一號地塊的建設和拿地成本，也已經覆蓋住了。這樣我們再多拿一塊地的話，不管是開發還是直接出售，捏在手裡肯定不虧。這個項目，整體上我看問題不大。那就……先敲定了？」
會議室里的眾人，紛紛點頭。
眼裡閃耀著和拆遷戶們差不多的光芒。
大家都是拿項目提成的。
項目推進得越快，他們越早拿錢。
而且出了事反正有梁鑫擔著……
怕個雞毛啊！
「行吧，那……關總，你拿個簡單的談判方案出來，各方面成本，你看情況能爭取的再爭取一下，省下來的錢，每一毛都是弟兄們的獎金。」
「哈哈哈哈……」
會議室里一陣愉快的笑聲。
梁鑫微笑看著，拿出手機，給藍秋燕打了個電話，「媽，東風慈善帳上現在有多少錢？慈安理財的錢，銀行那邊返回來沒？」
「四十六億。」藍秋燕道，「你要多少？」
「先給我打十個過來吧。」梁鑫道，「東風廣場叉叉市分公司，我後天讓人帶項目合約回去，凌煜那邊的領導，我已經跟他們談好了，我們等額把剩下的錢全都貸出來……」