第266章 房產之論
范志平接著說：「許總，我這兒條件簡陋了些，可是慢待許總啦！」許志豪擺擺手笑道：「范總客氣了，你我都是生意人，不必講求那些虛禮。」范志平笑道：「好，我聽林峰跟我說，許總是經營糧油產業的，怎麼會想進軍房地產呢？」范志平特地提了林峰的名字，林峰感激地看了范志平一眼，許志平此時也向林峰看來，眼中似乎有著欣賞。
「不瞞范總，我祖上是經營糧油買賣的，糧乃民之本，關係甚大，當初祖上就是考慮其不可替代的重要性才經營此業的，幾代人下來，雖說未到大富大貴，但也保得幾代人衣食無憂。可是，在亂世守著祖業實乃是求自保，多是權益之計，但如今盛世，如再滿足於小富即安那就未免志向短淺了，我有意拓展集團業務，多方向發展，以求快速穩步提升，借國內經濟大勢壯大集團實力。今天來向范總討教，也是居於這個想法。」許志豪緩緩地說道。
范志平點了點頭，「許總深謀遠慮，范某佩服，可這討教二字卻嚴重了。這建築行業，我入行也不過十來年，談不上什麼經驗，要說有嘛，教訓卻甚多。許總可能知道，我們是半路出家，不是專業的，一切都在干中學。」
許志豪也笑了，「范總謙虛了，范總的教訓對我們來講也是金子般的教訓，不可多得啊！」，此言一出，范志平大笑，「許總是在捧我啊，這房子有頂，要不然我就飄出去了。」說完，屋內的人都笑起來。
林峰看著眼前的兩人，倒有種錯覺，這裡不像是在談判，倒像開茶話會，眾人爭著搶著講笑話。
當然，笑話總有講完的時候，許志豪先停住笑，開口道：「那以范總之見，這房地產行業今後的發展趨勢如何？可否為許某解惑？」范志平聽了不覺有些為難，「只怕是言之無物，誤了許總大計。」「哎，范總無需謙虛，盡可講出來，大家共同探討。」許志豪微笑回道。一旁的眾人都知道這兩人在幹什麼，都在磨對方的性子，前面的話也多是在放煙霧彈，以弱示之。
范志平想了想，放下茶碗，開口道：「既然許總有興趣，那我也就不推辭了，姑且談之，不妥之處請許總指正。就現在國內的房地產行業來講，可以說仍在初步階段，大多數房屋仍是國家或集體建設所有，然後以租賃形式分配給居民使用，當然，居民交納的租金根本無法抵消房屋成本，只能說是聊勝於無吧，這房屋的實際所有權仍屬國有或是集體。前些年，居民收入微薄，根本無法負擔購買房產的巨大開銷，當然，現在也未必負擔得起，但是政府為促進經濟增長，必然會引入房產消費，俗話說，衣食住行。衣和食畢竟屬於小額消費，對經濟增長的效用是緩慢顯現的，很難起到立竿見影的效果。而行方面的消費也多排在住後面，有一個屬於自己的家一直是很多傳統國人的願望，所以，國家必定對現在住宅制度進行改革，總體方向應該是住宅私人化，當然，不可能做到完全私有，畢竟人口基數太大，國內的土地滿足不了這麼多人都擁有自己的房子，很可能會對所有權規定一個期限，當然這個期限不會太短，等到期後再根據那時的情況進行裁度。即便如此，我估計這房產市場的增長也會是井噴式的，特別是在大城市、經濟發達地區，那裡的房價應該會是個驚人的數字，這當然也是得益於我國擁有的巨量人口。所以，我認為這個行業的蛋糕正在變大，將會變得很大。許總能進來，實乃明智之舉。」
許志豪點了點頭，「據你所說，現在人們的購買能力不足，這個問題如何解決？會對市場的發展產生影響嗎？」范志平點頭稱讚，「許總考慮問題很周全，前期的房價應該會是人為定價，不一定會按成本價格確定的，人們的積蓄不足，可以借債或是貸款應該可以承受，後期隨著房價的走高，利潤也會增加，人們的認識和承受能力也會提高，等到真得消費不起了，估計那時房地產行業也就走斜坡了，不過，我想那個時間還會比較遠。」
許志豪陷入沉思，范志平講完也不催促，端起茶碗喝起茶來。良久，許志豪抬起頭，「范總，民用住宅和商用地產如何選擇？哪個發展潛力大？」范志平聽了這話，明顯有些吃驚，他沒想到許志豪會提到商業地產，相對民用住宅，商業地產需要面對的問題更多，范志平一直認為許志豪應該先進入難度較小，回報較快的民用市場才是。「商業地產嘛，現在應該還沒有起步，國內現有的商業場所多為傳承下來的老字號，再有就是各地方國有或是集體的商場、百貨大樓，至於再小一點兒的，就是小商小鋪，瑣碎難以管理，無法形成穩定的市場。鑑於這些原因，我不建議許總選擇，當然，更主要的原因是商業地產對選址要求較高，與所在地區的經濟發達程度、購買力和消費水平都有關係，操作起來難度很大，風險不小。」
「范總的話是金玉良言啊，許某受教了。」許志豪笑了笑，頓了頓繼續又問：「范總，我還想請教，一般的住宅項目所需資金都很龐大，如何能操作下來呢？」「這兒…」范志平微微皺眉，有些遲疑。
許志豪見范志平這副表情，忙道：「唐突了，要是范總不好回答，就當許某沒有問。」范志平一笑，「哪裡話兒，其實這些已經是公開的秘密，告訴你也無妨。正如你所看到的，房產開發商不可能擁有如此大量的資金，即便有他們也不會全投進去，說來簡單，無非分攤風險罷了。開發商一般會把成本分攤給建設單位、供應商，待到房屋封頂還可以去銀行貸款完成剩下的工作。房產開發其實更像個資金合理運用的遊戲，只要中間不斷線，這個遊戲就可以玩到最後。但我不想參與這種遊戲，我看到了太多失敗的案例，許總知道，我的公司一直在做香港市場，我的很多同行自認為聰明，可到頭來卻只有一身債跑路，卻害了多少人人財兩空啊。」
「不瞞范總，我祖上是經營糧油買賣的，糧乃民之本，關係甚大，當初祖上就是考慮其不可替代的重要性才經營此業的，幾代人下來，雖說未到大富大貴，但也保得幾代人衣食無憂。可是，在亂世守著祖業實乃是求自保，多是權益之計，但如今盛世，如再滿足於小富即安那就未免志向短淺了，我有意拓展集團業務，多方向發展，以求快速穩步提升，借國內經濟大勢壯大集團實力。今天來向范總討教，也是居於這個想法。」許志豪緩緩地說道。
范志平點了點頭，「許總深謀遠慮，范某佩服，可這討教二字卻嚴重了。這建築行業，我入行也不過十來年，談不上什麼經驗，要說有嘛，教訓卻甚多。許總可能知道，我們是半路出家，不是專業的，一切都在干中學。」
許志豪也笑了，「范總謙虛了，范總的教訓對我們來講也是金子般的教訓，不可多得啊！」，此言一出，范志平大笑，「許總是在捧我啊，這房子有頂，要不然我就飄出去了。」說完，屋內的人都笑起來。
林峰看著眼前的兩人，倒有種錯覺，這裡不像是在談判，倒像開茶話會，眾人爭著搶著講笑話。
當然，笑話總有講完的時候，許志豪先停住笑，開口道：「那以范總之見，這房地產行業今後的發展趨勢如何？可否為許某解惑？」范志平聽了不覺有些為難，「只怕是言之無物，誤了許總大計。」「哎，范總無需謙虛，盡可講出來，大家共同探討。」許志豪微笑回道。一旁的眾人都知道這兩人在幹什麼，都在磨對方的性子，前面的話也多是在放煙霧彈，以弱示之。
范志平想了想，放下茶碗，開口道：「既然許總有興趣，那我也就不推辭了，姑且談之，不妥之處請許總指正。就現在國內的房地產行業來講，可以說仍在初步階段，大多數房屋仍是國家或集體建設所有，然後以租賃形式分配給居民使用，當然，居民交納的租金根本無法抵消房屋成本，只能說是聊勝於無吧，這房屋的實際所有權仍屬國有或是集體。前些年，居民收入微薄，根本無法負擔購買房產的巨大開銷，當然，現在也未必負擔得起，但是政府為促進經濟增長，必然會引入房產消費，俗話說，衣食住行。衣和食畢竟屬於小額消費，對經濟增長的效用是緩慢顯現的，很難起到立竿見影的效果。而行方面的消費也多排在住後面，有一個屬於自己的家一直是很多傳統國人的願望，所以，國家必定對現在住宅制度進行改革，總體方向應該是住宅私人化，當然，不可能做到完全私有，畢竟人口基數太大，國內的土地滿足不了這麼多人都擁有自己的房子，很可能會對所有權規定一個期限，當然這個期限不會太短，等到期後再根據那時的情況進行裁度。即便如此，我估計這房產市場的增長也會是井噴式的，特別是在大城市、經濟發達地區，那裡的房價應該會是個驚人的數字，這當然也是得益於我國擁有的巨量人口。所以，我認為這個行業的蛋糕正在變大，將會變得很大。許總能進來，實乃明智之舉。」
許志豪點了點頭，「據你所說，現在人們的購買能力不足，這個問題如何解決？會對市場的發展產生影響嗎？」范志平點頭稱讚，「許總考慮問題很周全，前期的房價應該會是人為定價，不一定會按成本價格確定的，人們的積蓄不足，可以借債或是貸款應該可以承受，後期隨著房價的走高，利潤也會增加，人們的認識和承受能力也會提高，等到真得消費不起了，估計那時房地產行業也就走斜坡了，不過，我想那個時間還會比較遠。」
許志豪陷入沉思，范志平講完也不催促，端起茶碗喝起茶來。良久，許志豪抬起頭，「范總，民用住宅和商用地產如何選擇？哪個發展潛力大？」范志平聽了這話，明顯有些吃驚，他沒想到許志豪會提到商業地產，相對民用住宅，商業地產需要面對的問題更多，范志平一直認為許志豪應該先進入難度較小，回報較快的民用市場才是。「商業地產嘛，現在應該還沒有起步，國內現有的商業場所多為傳承下來的老字號，再有就是各地方國有或是集體的商場、百貨大樓，至於再小一點兒的，就是小商小鋪，瑣碎難以管理，無法形成穩定的市場。鑑於這些原因，我不建議許總選擇，當然，更主要的原因是商業地產對選址要求較高，與所在地區的經濟發達程度、購買力和消費水平都有關係，操作起來難度很大，風險不小。」
「范總的話是金玉良言啊，許某受教了。」許志豪笑了笑，頓了頓繼續又問：「范總，我還想請教，一般的住宅項目所需資金都很龐大，如何能操作下來呢？」「這兒…」范志平微微皺眉，有些遲疑。
許志豪見范志平這副表情，忙道：「唐突了，要是范總不好回答，就當許某沒有問。」范志平一笑，「哪裡話兒，其實這些已經是公開的秘密，告訴你也無妨。正如你所看到的，房產開發商不可能擁有如此大量的資金，即便有他們也不會全投進去，說來簡單，無非分攤風險罷了。開發商一般會把成本分攤給建設單位、供應商，待到房屋封頂還可以去銀行貸款完成剩下的工作。房產開發其實更像個資金合理運用的遊戲，只要中間不斷線，這個遊戲就可以玩到最後。但我不想參與這種遊戲，我看到了太多失敗的案例，許總知道，我的公司一直在做香港市場，我的很多同行自認為聰明，可到頭來卻只有一身債跑路，卻害了多少人人財兩空啊。」