第274章 救你也救我
在國內，地產開發商們都很善於玩空手套白狼。
開發商會先向銀行貸款拿地，然後支付一點前期費用啟動項目，建樓的事情外包給工程方，很多地產商都要求工程方自己墊錢出力，樓建了一部分就開始賣，錢收上來後就繼續蓋, 一邊蓋一邊給工程方分批結款，直到整個樓盤全部銷售完畢，工程方才能收到結算的尾款。
這種商業模式註定了地產商為了擴大市場占有率，錢會越借越多，只要會營銷加上質檢過得去，出不了大岔子, 高負債是全行業共同的特性, 關鴻地產也不例外。
關鴻地產的危機來自於政府前不久出台的「三條紅線」。
「三條紅線」具體是指：
1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
2、淨負債率不得大於100%；
3、現金短債比不小於1倍。
「三條紅線」的意義在於通過降低房地產企業的資金槓桿, 從而降低其經營風險，從而保證房地產行業的穩定運行。
如果我們將國內的房地產企業類比成一個人，這個人為了走馬圈地建房子經常借遍所有親戚朋友的錢，總是透支信用卡，儲蓄卡里又沒剩多少現金，消費和投資都非常激進。
這個人原本不想這麼幹，但當市場上其他人都在這麼幹的時候，他就不得不這麼幹，這時大家長就要出來管管這幫孩子，給所有人定一個標準，讓他們保證帳上現金的充足率，讓他們借債收斂一點，總是玩火遲早有一天會玩到自焚。
無論是做人還是做企業，風險意識必須有，經營底線必須有。
監管層根據「越線」的數量，將房企分為「紅橙黃綠」四檔，並以此決定其融資時有息負債的上限。
未「越線」的綠色檔房企，有息負債年增速上限為15%；
黃色（一個指標越線）和橙色（兩個指標越線）的房企, 年增速上限為10%和5%；
紅色（三個指標均越線）檔房企不能新增有息債務。
關鴻地產屬於黃色, 一個指標越線，它的現金短債比小於1倍。
現金短債比=貨幣資金/報告期末短期負債×100%。
如果該指標大於1，說明企業帳上的貨幣資金大於短期負債，沒有短期債務風險。
現金短債比越大，表明企業短期還債能力越強。
「目前我們關鴻地產帳上的現金比短債已經小於1，越線了。」關鴻偉跟關莎強調，「爸爸頭疼得要死都不知道去哪裡搞現金，這時候怎麼給你錢？」
「爸……您這麼經營也太激進了……」關莎說。
「喲喲，才創業多久啊都教育起爸爸來了，來來來！你來坐坐這個位置！」關鴻偉氣不打一出來，「貸款是金融資源，只要能借，當然是越多越好，又不是沒本事開發，這錢你不多借別人就借了，從02年到去年都是一樣，這是金融紅利，紅利得抓住, 得搶的你懂不懂？」
關鴻偉說的是事實, 由於所有房企都想吃金融紅利, 就會瘋狂拿地建樓，不知不覺銀行體系的錢被房地產占用過多，其對實體經濟（非房地產）的擠壓可想而知。
當一種不合常理的現象被演繹到極致的時候，國家必然會採取相應措施。
關鴻地產面臨不小的降負債壓力，關鴻偉要麼減少短期負債，要麼提高現金比例，但偏偏今年房地產市場遇冷，現金回流速度較慢，沒有足夠的現金哪來的錢還債？
關鴻偉正為這事兒發愁，聽女兒張口就要錢，他自然心情更差。
平心而論，關鴻偉也想幫關莎，他其實遠沒有他嘴上說的那麼狠心，但他無能為力，關家所有可以調用的資金都已經砸進了關鴻地產，但缺口仍然存在，如果這個資金缺口補不上，集團未來的發展速度就會受到很大的限制。
「咱家是黃色，意味著明年有息負債增速只能是10%，說白了就是你越沒錢，就越不讓你借錢，人家『綠色』的增速允許到15%，差5個點能幹的事兒完全不同，如果咱們不趕緊想辦法轉綠，過不了多久肯定要被那些『綠色』吃掉，這個行業會越來越向頭部集中。」
谷獮
關莎咽了咽口水，父親所面臨的問題她聽了就怕，她怕是因為她束手無策。
「現在只要想辦法增加帳上的現金，增加到超過短期負債就可以轉綠對麼？」關莎問。
「對，所以爸爸這次真沒法救你了，你公司才多少人，他們整個金權青陽分公司才多少人，你們一共加起來也就不到500人，我們關鴻地產承載著的可是上萬人的就業……你來青陽之前，爸爸就警告過你，創業就跟游泳一樣，你要下水，你就要首先保證你會游，如果你不會游但還是要下去，你就得想出一切辦法自救，否則你就必須為自己的衝動和無知負責。」
關莎放下電話後，站在窗前，兩眼空洞地注視著無邊的夜。
越是沒錢，就越是不能借錢；
越不能借錢，就越不能快速發展；
越不能快速發展，體量和規模就會被競爭對手迅速拉開……
如果關鴻地產不作為，它最後大概率就會輸掉整場比賽，這就是房產企業往後的競爭趨勢。
大魚吃小魚，強者恆強。
關莎握緊了拳頭，她想幫父親，哪怕只是一點微薄之力，但……應該怎麼幫呢？
「我聽說的是現在銀行就算不給房企抽貸，也基本不放續作了。」任天行道，「你爸其實已經挺謹慎了，我聽說三條紅線全踩的民企很多。」
「這個我最清楚了。」杜晶說，「我們去看樓盤的時候，很多開發商都說房子要2025年才能交付，但是錢現在就必須付，他們這其實就是不斷賣期房回血。」
「這樣也不長久吧？」關莎問，「我估計賣期房收回的現金只能應付短期負債，如果整體槓桿率下不去，紅線依舊踩著，到時候期房能不能按時交付都是個問題。」
「所以我們京亦之前也不建議客戶買期房了，儘管期房升值空間高，但我們專家開內部會的時候都覺得風險太大。」杜晶說，「未來房企債務違約問題肯定會越來越嚴重，去年年末到今年年初我們推的大多都是二手房，本以為幫客戶避了一個雷，誰知現在二手房突然間就賣不出去了！」
說到這裡杜晶又委屈又急，她直到現在都不認為自己做的有什麼不對。
京亦確實是在用心幫客戶找能升值的靠譜小區，確實也幫不少人找到了適合的剛需房，即使同時她也讓不少急於出手的炒房客栽了跟頭。
就在這時，蕭干星突然從房間裡衝出來，「閨女你看新聞了麼？！」
眾人疑惑，關莎問，「什麼新聞？」
「咱們租房企業稅收優惠了！從5個點降低成1.5個點了！都上熱搜了！」蕭干星激動得想哭，這段時間她又何嘗知道蕭傑和關莎的壓力，她想幫忙，但她也不知道怎麼幫，只能每天刷刷新聞看看有什麼優惠政策，本來她對此不飽什麼希望，怎料今天還真被她刷出了一個天大的利好。
關莎接過蕭干星的手機一看，新聞主要內容如下：從2021年10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅。
「這……這意味著……」關莎舌頭都有些打顫。
「這意味著你雁子谷公寓的成本可以再減少3.5%！」任天行一拍桌子站了起來，他比關莎還要激動，「加上原來你們細摳出的10%，只要執行順利，成本一共就省了13.5%，有這個利潤率，生意完全可以繼續做，不用怕再被任何人詬病了！」
聽完後，所有人喜極而泣，好似之前所有的堅持都是值得的，前方所有的困難都是可以克服的，3.5%，可能在數學上是一個微不足道的數字，但卻可以讓一個企業的運營安全墊增厚一大截。
杜晶由衷地為關莎感到開心，但高興過後，想到自己，她又沮喪起來，「有沒有人來幫我想想辦法？我該怎麼辦？我該怎麼去應付那些人？」
關莎和任天行這才冷靜下來，想想確實應該幫幫杜晶，她不可能在雁子谷躲一輩子。
「來騷擾你的肯定不是『剛需』而是那些炒房客，只有炒房客會想著趕緊出手二手房套現。」
「對！就是他們！」杜晶點頭如搗蒜，「『剛需』誰找我，『剛需』人家房子是自己住的，短時間內賣不出去就賣不出去，大多數人五年之內都不會想著換房，砸我門的全是炒房客，說實話我現在覺得他們挺活該的！」
任天行摸了摸下巴，「他們無非想要錢，必須想辦法解決他們的資金問題，你……」任天行話還沒說完，關莎就打斷道，「我想到了！我想到辦法了！該死的之前怎麼沒有想到！」關莎兩眼發光看著杜晶，「這個方法既能救你，也能救我！」
（補齊到3000字）
開發商會先向銀行貸款拿地，然後支付一點前期費用啟動項目，建樓的事情外包給工程方，很多地產商都要求工程方自己墊錢出力，樓建了一部分就開始賣，錢收上來後就繼續蓋, 一邊蓋一邊給工程方分批結款，直到整個樓盤全部銷售完畢，工程方才能收到結算的尾款。
這種商業模式註定了地產商為了擴大市場占有率，錢會越借越多，只要會營銷加上質檢過得去，出不了大岔子, 高負債是全行業共同的特性, 關鴻地產也不例外。
關鴻地產的危機來自於政府前不久出台的「三條紅線」。
「三條紅線」具體是指：
1、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%；
2、淨負債率不得大於100%；
3、現金短債比不小於1倍。
「三條紅線」的意義在於通過降低房地產企業的資金槓桿, 從而降低其經營風險，從而保證房地產行業的穩定運行。
如果我們將國內的房地產企業類比成一個人，這個人為了走馬圈地建房子經常借遍所有親戚朋友的錢，總是透支信用卡，儲蓄卡里又沒剩多少現金，消費和投資都非常激進。
這個人原本不想這麼幹，但當市場上其他人都在這麼幹的時候，他就不得不這麼幹，這時大家長就要出來管管這幫孩子，給所有人定一個標準，讓他們保證帳上現金的充足率，讓他們借債收斂一點，總是玩火遲早有一天會玩到自焚。
無論是做人還是做企業，風險意識必須有，經營底線必須有。
監管層根據「越線」的數量，將房企分為「紅橙黃綠」四檔，並以此決定其融資時有息負債的上限。
未「越線」的綠色檔房企，有息負債年增速上限為15%；
黃色（一個指標越線）和橙色（兩個指標越線）的房企, 年增速上限為10%和5%；
紅色（三個指標均越線）檔房企不能新增有息債務。
關鴻地產屬於黃色, 一個指標越線，它的現金短債比小於1倍。
現金短債比=貨幣資金/報告期末短期負債×100%。
如果該指標大於1，說明企業帳上的貨幣資金大於短期負債，沒有短期債務風險。
現金短債比越大，表明企業短期還債能力越強。
「目前我們關鴻地產帳上的現金比短債已經小於1，越線了。」關鴻偉跟關莎強調，「爸爸頭疼得要死都不知道去哪裡搞現金，這時候怎麼給你錢？」
「爸……您這麼經營也太激進了……」關莎說。
「喲喲，才創業多久啊都教育起爸爸來了，來來來！你來坐坐這個位置！」關鴻偉氣不打一出來，「貸款是金融資源，只要能借，當然是越多越好，又不是沒本事開發，這錢你不多借別人就借了，從02年到去年都是一樣，這是金融紅利，紅利得抓住, 得搶的你懂不懂？」
關鴻偉說的是事實, 由於所有房企都想吃金融紅利, 就會瘋狂拿地建樓，不知不覺銀行體系的錢被房地產占用過多，其對實體經濟（非房地產）的擠壓可想而知。
當一種不合常理的現象被演繹到極致的時候，國家必然會採取相應措施。
關鴻地產面臨不小的降負債壓力，關鴻偉要麼減少短期負債，要麼提高現金比例，但偏偏今年房地產市場遇冷，現金回流速度較慢，沒有足夠的現金哪來的錢還債？
關鴻偉正為這事兒發愁，聽女兒張口就要錢，他自然心情更差。
平心而論，關鴻偉也想幫關莎，他其實遠沒有他嘴上說的那麼狠心，但他無能為力，關家所有可以調用的資金都已經砸進了關鴻地產，但缺口仍然存在，如果這個資金缺口補不上，集團未來的發展速度就會受到很大的限制。
「咱家是黃色，意味著明年有息負債增速只能是10%，說白了就是你越沒錢，就越不讓你借錢，人家『綠色』的增速允許到15%，差5個點能幹的事兒完全不同，如果咱們不趕緊想辦法轉綠，過不了多久肯定要被那些『綠色』吃掉，這個行業會越來越向頭部集中。」
谷獮
關莎咽了咽口水，父親所面臨的問題她聽了就怕，她怕是因為她束手無策。
「現在只要想辦法增加帳上的現金，增加到超過短期負債就可以轉綠對麼？」關莎問。
「對，所以爸爸這次真沒法救你了，你公司才多少人，他們整個金權青陽分公司才多少人，你們一共加起來也就不到500人，我們關鴻地產承載著的可是上萬人的就業……你來青陽之前，爸爸就警告過你，創業就跟游泳一樣，你要下水，你就要首先保證你會游，如果你不會游但還是要下去，你就得想出一切辦法自救，否則你就必須為自己的衝動和無知負責。」
關莎放下電話後，站在窗前，兩眼空洞地注視著無邊的夜。
越是沒錢，就越是不能借錢；
越不能借錢，就越不能快速發展；
越不能快速發展，體量和規模就會被競爭對手迅速拉開……
如果關鴻地產不作為，它最後大概率就會輸掉整場比賽，這就是房產企業往後的競爭趨勢。
大魚吃小魚，強者恆強。
關莎握緊了拳頭，她想幫父親，哪怕只是一點微薄之力，但……應該怎麼幫呢？
「我聽說的是現在銀行就算不給房企抽貸，也基本不放續作了。」任天行道，「你爸其實已經挺謹慎了，我聽說三條紅線全踩的民企很多。」
「這個我最清楚了。」杜晶說，「我們去看樓盤的時候，很多開發商都說房子要2025年才能交付，但是錢現在就必須付，他們這其實就是不斷賣期房回血。」
「這樣也不長久吧？」關莎問，「我估計賣期房收回的現金只能應付短期負債，如果整體槓桿率下不去，紅線依舊踩著，到時候期房能不能按時交付都是個問題。」
「所以我們京亦之前也不建議客戶買期房了，儘管期房升值空間高，但我們專家開內部會的時候都覺得風險太大。」杜晶說，「未來房企債務違約問題肯定會越來越嚴重，去年年末到今年年初我們推的大多都是二手房，本以為幫客戶避了一個雷，誰知現在二手房突然間就賣不出去了！」
說到這裡杜晶又委屈又急，她直到現在都不認為自己做的有什麼不對。
京亦確實是在用心幫客戶找能升值的靠譜小區，確實也幫不少人找到了適合的剛需房，即使同時她也讓不少急於出手的炒房客栽了跟頭。
就在這時，蕭干星突然從房間裡衝出來，「閨女你看新聞了麼？！」
眾人疑惑，關莎問，「什麼新聞？」
「咱們租房企業稅收優惠了！從5個點降低成1.5個點了！都上熱搜了！」蕭干星激動得想哭，這段時間她又何嘗知道蕭傑和關莎的壓力，她想幫忙，但她也不知道怎麼幫，只能每天刷刷新聞看看有什麼優惠政策，本來她對此不飽什麼希望，怎料今天還真被她刷出了一個天大的利好。
關莎接過蕭干星的手機一看，新聞主要內容如下：從2021年10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%徵收率減按1.5%繳納增值稅。
「這……這意味著……」關莎舌頭都有些打顫。
「這意味著你雁子谷公寓的成本可以再減少3.5%！」任天行一拍桌子站了起來，他比關莎還要激動，「加上原來你們細摳出的10%，只要執行順利，成本一共就省了13.5%，有這個利潤率，生意完全可以繼續做，不用怕再被任何人詬病了！」
聽完後，所有人喜極而泣，好似之前所有的堅持都是值得的，前方所有的困難都是可以克服的，3.5%，可能在數學上是一個微不足道的數字，但卻可以讓一個企業的運營安全墊增厚一大截。
杜晶由衷地為關莎感到開心，但高興過後，想到自己，她又沮喪起來，「有沒有人來幫我想想辦法？我該怎麼辦？我該怎麼去應付那些人？」
關莎和任天行這才冷靜下來，想想確實應該幫幫杜晶，她不可能在雁子谷躲一輩子。
「來騷擾你的肯定不是『剛需』而是那些炒房客，只有炒房客會想著趕緊出手二手房套現。」
「對！就是他們！」杜晶點頭如搗蒜，「『剛需』誰找我，『剛需』人家房子是自己住的，短時間內賣不出去就賣不出去，大多數人五年之內都不會想著換房，砸我門的全是炒房客，說實話我現在覺得他們挺活該的！」
任天行摸了摸下巴，「他們無非想要錢，必須想辦法解決他們的資金問題，你……」任天行話還沒說完，關莎就打斷道，「我想到了！我想到辦法了！該死的之前怎麼沒有想到！」關莎兩眼發光看著杜晶，「這個方法既能救你，也能救我！」
（補齊到3000字）