第281章 該不該問你
「目前光是我們青陽的存量房就700多萬套，其中一半都可用於出租，但整個市場還是以房東散租為主，機構化率不到10%。」
安靜會議室里的發聲者是馬鈺，她艷麗的橘色紅唇格外亮眼，任天行甚至懷疑其是否就是當初倪蝶推薦的那款馬愛詩口紅。
在嚴立召集的這場小規模金權投資人會議上，馬鈺作為雁子谷公寓投後管理團隊代表進行發言。
「鏈家研究院《集中式長租公寓白皮書》數據顯示, 在全國公寓門店中，平均下來，品牌長租公寓占比不足5%。」馬鈺說，「如果參考國際經驗，B2C 房源市場占有率平均在 30%以上，紐約大概在60%, 東京約為90%, 所以長租公寓是未來的大勢所趨。」
馬鈺左邊坐著任天行, 右邊坐著張羽辰，會議主坐屬於嚴立，他旁邊的面孔任天行非常熟悉，其是關莎的父親關鴻偉。
燈光明亮的大型會議室中還有五六個投資人，包括任天行電腦屏幕里遠程連線的十多個LP投資人。
這場會議是嚴立臨時召集的，會議室里還坐著其他一些金權同事，他們脖子上掛著和任天行同樣的工牌，但因大家平日工作碰不到一塊，故這些面孔任天行都比較陌生。
今日的會議蕭傑並未參加，任天行聽說他目前在外地跟進樂天租房網的收購事項。
沒有蕭傑，任天行莫名感到一絲不安，好似什麼事情會發生。
「之前的租金上漲除了七八月畢業季的原因，還與供給缺口有關。」馬鈺接著道，「我們青陽現在的人均住房間數只有0.3，這個數字目前排名全國倒數第一，就連北京都比我們高，北京是0.34, 說明現在青陽市面上的房子根本不夠租, 但整個青陽的房屋空置率達到了上百萬套。」
「應該給空置房加稅。」此時不知是誰提了一句，「都是炒房客的房子！」
「可不是，給租房的業主減稅，給囤房的人加稅。」有人應和一句。
「所以在未來，如果長租公寓發展不起來，市場又會恢復到若干年前的C2C和黑二房東的狀態。」馬鈺繼續道，「這對於廣大租客而言絕不是什麼好事，其實之前這個行業具體怎麼做，怎麼才能擴大利潤空間，大家都不清楚，或者說很模糊，原來是清晨，那麼現在就是早晨，太陽剛剛升起，強烈的需求就在那裡，我們不去做，未來也一定有人去做，並且一定能重新做出來，對此雁子谷公寓已經摸索出一條行而有效的方法, 希望各位投資人能夠對它有信心。」
關鴻偉一直靜靜聽著, 他對於馬鈺「早晨」這個說法深以為然，近期地產企業融資渠道受限，借錢難度很大，所以像關鴻地產這樣的開發商當下要求的都是快速的回報，而長租公寓嚴格意義上屬於「次地產行業」，故地產這輪整改恰恰利好長租房市場。
其後，馬鈺讓張羽辰做了簡要的行業回顧。
從之前的長租公寓引發軒然大波，接連暴雷，到雁子谷公寓的改革和創新點，張羽辰總結的都比較到位，發言的末尾，張羽辰還著重強調了長租公寓未來的發展方向以及雁子谷公寓的潛在價值。
聽到這裡，有投資人質疑雁子谷公寓的商業模式。
「現在搞隔斷，一間房隔成三四間再分組出去，什麼N+1，N+N，國家不是都不讓搞了麼，但你們說雁子谷公寓有這種情況，請問這個要怎麼解決？」
所謂「N+1」或「N+N」，就是將一套房子改造分割後，做成兩房、三房甚至四房，該模式下雖然單個房間的租金下降了，但整套房的總租金往往有30%至50%的提升。
馬鈺聽罷目光看向了任天行，示意他來回答這個問題。
任天行手心瞬間往外冒冷汗。
他剛才還有些眼紅張羽辰可以滔滔不絕這麼長時間，現在輪到他任天行發光發熱了，他又有些無所適從。
不過馬鈺這個舉動讓任天行有些感動，證明馬總沒有偏心，重要場合，機會給的很平等。
任天行定了定氣，沉穩地答道：「之前不准做隔斷的政策其實僅限於北京，雁子谷公寓剛起步時確實有些房子存在「N+1」的情況，但都在青陽，並沒有違反青陽的政策法規，且雁子谷也沒改變房子原本的構造，只是做了軟隔斷，當然，雁子谷也注意到了這點，所以目前他們新開發的房子都沒有做隔斷的現象，多間房整租進來，再分租出去，比如三房兩廳，一套拿進來3000，分組出去每間房收1800的房租，類似這樣，沒有隔斷，是符合規定的，原來那幾十套為數不多的軟隔斷，公司上次會議上也決定慢慢清掉，少賺就少賺點，因為套數少，所以這塊對於公司整體利潤影響不大。」
見在座的投資人頻頻點頭，任天行知道自己這題是過關了。
這場會議的目的任天行很清楚，一把手嚴立想在宏豐兌付前那場正式的投資人晚宴前給基金里一些主要投資人提前做做思想工作，爭取他們的支持。
此時一直沉默的關鴻偉突然朝任天行問道，「你是小任是吧？之前葉桃渡的項目我們見過。」
關鴻偉的笑容讓任天行有些懵逼，心想這大佬幾乎每周都要與自己微信聊天，怎麼現在居然裝不熟……
「是的關總，我叫任天行。」任天行邊懵邊配合著演戲。
「小任啊，你覺得未來長租公寓怎麼做才好？除了剛才總結的。」
關鴻偉暗示之前張羽辰說的那些來龍去脈就不要重複了。
任天行心想這問題應該問企業創始人，怎麼攤到了自己頭上？
「作為投後管理部，你們對於公司創新這塊已經給了不少幫助了，我想聽聽你們對於雁子谷公寓未來發展其他關鍵點的看法。」關鴻偉補充道。
馬鈺剛想開口，但見關鴻偉的眼神一直看著任天行，便很識趣地保持沉默。
「我的理解是，長租公寓未來要發展好，首先獲客成本得低，比如不需要雇很多銷售去拉客戶，現在雁子谷公寓的客戶大多都是自己找上門的，因為品牌在前期視頻宣傳這塊做的很好；其次……」
任天行絞盡腦汁地想著，「其次不用面臨短期贖回壓力，現在雁子谷基本上都是股權融資，京亦的債權融資期限也是五年，所以短期償債壓力很小，未來這塊也是要繼續維持的，除非萬不得已，不借短債。」
「還有麼？」關鴻偉依舊笑著。
「還有就是規模要儘量做大，只有市場做大了，才能有權制定遊戲規則。當然，我不是說壟斷，我說的是儘量增加市場份額，只有這樣公司對於市場才能有控制力，這也算護城河之一……」任天行說到這裡舌頭都有些麻，但他看關鴻偉一副意猶未盡的樣子，心想自己得再說點什麼，可腦子已經空白，能再擠出些什麼呢？
就在這時，任天行瞧見對面坐著一位同事脖子前掛著的工牌是「風險控制部」，於是趕忙道，「還有一點，我認為也挺關鍵，就是千萬要做好風控，現金流一定不能斷，之前倒下去的那些長租公寓，無一例外都是現金流斷了，所以風控是未來擴張期的重中之重。」
任天行回答完後，關鴻偉點了點頭看向嚴立，「你們金權人才濟濟啊，這個問題本不應該問他，但他回答得挺好。」
嚴立目光也投向了任天行，笑道，「你覺得關總的問題應不應該問你？」
「應該。」任天行直接站了起來，雖然他剛才還認為完全不應該。
「為什麼應該？」嚴立道。
「因為……」任天行抓緊了褲腿，「因為我們風險投資人，就是創業者背後的創業者，所以作為投資人，必須具有企業家思維。」
「哈哈哈哈！好！」關鴻偉道。
安靜會議室里的發聲者是馬鈺，她艷麗的橘色紅唇格外亮眼，任天行甚至懷疑其是否就是當初倪蝶推薦的那款馬愛詩口紅。
在嚴立召集的這場小規模金權投資人會議上，馬鈺作為雁子谷公寓投後管理團隊代表進行發言。
「鏈家研究院《集中式長租公寓白皮書》數據顯示, 在全國公寓門店中，平均下來，品牌長租公寓占比不足5%。」馬鈺說，「如果參考國際經驗，B2C 房源市場占有率平均在 30%以上，紐約大概在60%, 東京約為90%, 所以長租公寓是未來的大勢所趨。」
馬鈺左邊坐著任天行, 右邊坐著張羽辰，會議主坐屬於嚴立，他旁邊的面孔任天行非常熟悉，其是關莎的父親關鴻偉。
燈光明亮的大型會議室中還有五六個投資人，包括任天行電腦屏幕里遠程連線的十多個LP投資人。
這場會議是嚴立臨時召集的，會議室里還坐著其他一些金權同事，他們脖子上掛著和任天行同樣的工牌，但因大家平日工作碰不到一塊，故這些面孔任天行都比較陌生。
今日的會議蕭傑並未參加，任天行聽說他目前在外地跟進樂天租房網的收購事項。
沒有蕭傑，任天行莫名感到一絲不安，好似什麼事情會發生。
「之前的租金上漲除了七八月畢業季的原因，還與供給缺口有關。」馬鈺接著道，「我們青陽現在的人均住房間數只有0.3，這個數字目前排名全國倒數第一，就連北京都比我們高，北京是0.34, 說明現在青陽市面上的房子根本不夠租, 但整個青陽的房屋空置率達到了上百萬套。」
「應該給空置房加稅。」此時不知是誰提了一句，「都是炒房客的房子！」
「可不是，給租房的業主減稅，給囤房的人加稅。」有人應和一句。
「所以在未來，如果長租公寓發展不起來，市場又會恢復到若干年前的C2C和黑二房東的狀態。」馬鈺繼續道，「這對於廣大租客而言絕不是什麼好事，其實之前這個行業具體怎麼做，怎麼才能擴大利潤空間，大家都不清楚，或者說很模糊，原來是清晨，那麼現在就是早晨，太陽剛剛升起，強烈的需求就在那裡，我們不去做，未來也一定有人去做，並且一定能重新做出來，對此雁子谷公寓已經摸索出一條行而有效的方法, 希望各位投資人能夠對它有信心。」
關鴻偉一直靜靜聽著, 他對於馬鈺「早晨」這個說法深以為然，近期地產企業融資渠道受限，借錢難度很大，所以像關鴻地產這樣的開發商當下要求的都是快速的回報，而長租公寓嚴格意義上屬於「次地產行業」，故地產這輪整改恰恰利好長租房市場。
其後，馬鈺讓張羽辰做了簡要的行業回顧。
從之前的長租公寓引發軒然大波，接連暴雷，到雁子谷公寓的改革和創新點，張羽辰總結的都比較到位，發言的末尾，張羽辰還著重強調了長租公寓未來的發展方向以及雁子谷公寓的潛在價值。
聽到這裡，有投資人質疑雁子谷公寓的商業模式。
「現在搞隔斷，一間房隔成三四間再分組出去，什麼N+1，N+N，國家不是都不讓搞了麼，但你們說雁子谷公寓有這種情況，請問這個要怎麼解決？」
所謂「N+1」或「N+N」，就是將一套房子改造分割後，做成兩房、三房甚至四房，該模式下雖然單個房間的租金下降了，但整套房的總租金往往有30%至50%的提升。
馬鈺聽罷目光看向了任天行，示意他來回答這個問題。
任天行手心瞬間往外冒冷汗。
他剛才還有些眼紅張羽辰可以滔滔不絕這麼長時間，現在輪到他任天行發光發熱了，他又有些無所適從。
不過馬鈺這個舉動讓任天行有些感動，證明馬總沒有偏心，重要場合，機會給的很平等。
任天行定了定氣，沉穩地答道：「之前不准做隔斷的政策其實僅限於北京，雁子谷公寓剛起步時確實有些房子存在「N+1」的情況，但都在青陽，並沒有違反青陽的政策法規，且雁子谷也沒改變房子原本的構造，只是做了軟隔斷，當然，雁子谷也注意到了這點，所以目前他們新開發的房子都沒有做隔斷的現象，多間房整租進來，再分租出去，比如三房兩廳，一套拿進來3000，分組出去每間房收1800的房租，類似這樣，沒有隔斷，是符合規定的，原來那幾十套為數不多的軟隔斷，公司上次會議上也決定慢慢清掉，少賺就少賺點，因為套數少，所以這塊對於公司整體利潤影響不大。」
見在座的投資人頻頻點頭，任天行知道自己這題是過關了。
這場會議的目的任天行很清楚，一把手嚴立想在宏豐兌付前那場正式的投資人晚宴前給基金里一些主要投資人提前做做思想工作，爭取他們的支持。
此時一直沉默的關鴻偉突然朝任天行問道，「你是小任是吧？之前葉桃渡的項目我們見過。」
關鴻偉的笑容讓任天行有些懵逼，心想這大佬幾乎每周都要與自己微信聊天，怎麼現在居然裝不熟……
「是的關總，我叫任天行。」任天行邊懵邊配合著演戲。
「小任啊，你覺得未來長租公寓怎麼做才好？除了剛才總結的。」
關鴻偉暗示之前張羽辰說的那些來龍去脈就不要重複了。
任天行心想這問題應該問企業創始人，怎麼攤到了自己頭上？
「作為投後管理部，你們對於公司創新這塊已經給了不少幫助了，我想聽聽你們對於雁子谷公寓未來發展其他關鍵點的看法。」關鴻偉補充道。
馬鈺剛想開口，但見關鴻偉的眼神一直看著任天行，便很識趣地保持沉默。
「我的理解是，長租公寓未來要發展好，首先獲客成本得低，比如不需要雇很多銷售去拉客戶，現在雁子谷公寓的客戶大多都是自己找上門的，因為品牌在前期視頻宣傳這塊做的很好；其次……」
任天行絞盡腦汁地想著，「其次不用面臨短期贖回壓力，現在雁子谷基本上都是股權融資，京亦的債權融資期限也是五年，所以短期償債壓力很小，未來這塊也是要繼續維持的，除非萬不得已，不借短債。」
「還有麼？」關鴻偉依舊笑著。
「還有就是規模要儘量做大，只有市場做大了，才能有權制定遊戲規則。當然，我不是說壟斷，我說的是儘量增加市場份額，只有這樣公司對於市場才能有控制力，這也算護城河之一……」任天行說到這裡舌頭都有些麻，但他看關鴻偉一副意猶未盡的樣子，心想自己得再說點什麼，可腦子已經空白，能再擠出些什麼呢？
就在這時，任天行瞧見對面坐著一位同事脖子前掛著的工牌是「風險控制部」，於是趕忙道，「還有一點，我認為也挺關鍵，就是千萬要做好風控，現金流一定不能斷，之前倒下去的那些長租公寓，無一例外都是現金流斷了，所以風控是未來擴張期的重中之重。」
任天行回答完後，關鴻偉點了點頭看向嚴立，「你們金權人才濟濟啊，這個問題本不應該問他，但他回答得挺好。」
嚴立目光也投向了任天行，笑道，「你覺得關總的問題應不應該問你？」
「應該。」任天行直接站了起來，雖然他剛才還認為完全不應該。
「為什麼應該？」嚴立道。
「因為……」任天行抓緊了褲腿，「因為我們風險投資人，就是創業者背後的創業者，所以作為投資人，必須具有企業家思維。」
「哈哈哈哈！好！」關鴻偉道。